Hace algunos años en la República Argentina y a nivel mundial las adquisiciones de inmuebles por parte de las personas físicas para obtener renta era un negocio de inversión muy habitual que se realizaba con el ánimo de que el inversor pudiera vivir de rentas pasivas como la locación. Es decir, en lugar de invertir en activos financieros invertían en inmuebles, que en ambos casos generaban rentas pasivas para salvaguardar el capital de ahorro. Incluso, en nuestro país ha sido común escuchar la frase: 'lo más seguro es la inversión en ladrillos'. Frase que hace referencia a la inversión en bienes inmuebles.

Gráfico ilustrativo generado por Napkin

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Años más tarde, con la decadencia del mercado inmobiliario y con las fuertes regularizaciones hicieron que esta financiación, que siempre existió en épocas pasadas, dejará de ser tan atractiva. Ello sumado a la problemática de una economía inestable con alta inflación. Sin embargo, el atractivo volvió desde la derogación de la ley de alquileres donde la libertad en la contratación ha hecho que el mercado inmobiliario vuelva a renacer. En este contexto, se plantea que la inversión en bienes inmuebles puede hacerse en el caso de las personas físicas desde dos patrimonios: con fondos del patrimonio personal o con fondos del patrimonio empresarial. Por lo que la incorporación de los bienes inmuebles puede darse en el patrimonio personal o en el patrimonio empresarial.

Existe una clara diferenciación entre bienes de uso e inversiones:

Bienes de uso: son los bienes tangibles destinados a desarrollar la actividad del ente y no a su venta habitual. Por lo que estos bienes tienen relación con el objeto de la actividad de la persona física
Inversiones: son aquellas realizadas con el ánimo de obtener una renta u otro beneficio implícito o explícito y las colocaciones en otros entes. Por lo que estos activos tienen relación con la finalidad de salvaguardar el capital de ahorro del contribuyente

Se cree que las edificaciones destinadas a locación, salvo en el caso de tratarse de una explotación unipersonal en cabeza de la persona física con objeto inmobiliario, cuando se adquieren con fondos del patrimonio personal o del patrimonio empresarial tienen la finalidad de negocio. Por lo que tendrán el tratamiento de propiedades de inversión.

Asimismo, véase que en el patrimonio personal no hay grandes diferencias de un inmueble propiedad de inversión con el resto de activos financieros en cuanto a que se trata de adquisiciones para salvaguardar el capital de ahorro del contribuyente, solo que en un caso generará la renta de primera categoría, del suelo y en el segundo caso producirá una renta de segunda categoría, de capital. En el caso que el financimiento se realice desde el patrimonio empresarial teniendo por objeto la explotación unipersonal una actividad primaria, industrial, comercial y/o de prestación de servicios, la adquisición de inmuebles destinado a alquiler será una clara propiedad de inversión.

En todos los casos, el tratamiento que tendrá no es diferente ya que se podrá amortizar la propiedad de negocio por estar afectada a la generación de rentas, pudiéndose actualizar la misma cuando el bien se haya adquirido en un ejercicio post reforma tributaria.

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Tratamiento tributario de inmuebles: ¿bien de uso o propiedad de inversión?