El Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal, a través de la disposición 11/2025, estableció las condiciones para la registración, control y publicidad de boletos de compraventa y contratos relativos a inmuebles en construcción o por construir, en concordancia con el sistema de hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios regulado por el Decreto de Necesidad y Urgencia 1017/2024 y reglamentado por la disposición 10/2025.

En este sentido, la norma –que rige desde ayer- detalla los requerimientos formales y materiales para la inscripción y encadenamiento de derechos; faculta la creación de folios especiales y la actualización de bases de datos; y establece efectos directos sobre la publicidad registral y protección jurídica de los adquirentes.

La finalidad de la norma es conferir publicidad registral a dichos instrumentos, cuando la posesión del inmueble por parte del adquirente no sea inmediata.

¿Cómo se registra el boleto de compraventa de futuras unidades funcionales?

Su anotación requiere la previa inscripción de la escritura pública otorgada por el titular de dominio del inmueble sobre el cual se construirá un edificio o proyecto inmobiliario, en la que exprese su voluntad de afectarlo al régimen de registro de boletos para su posterior afectación a propiedad horizontal, u otro régimen de subdivisión.

Los boletos de compraventa de futuras unidades pueden apuntarse en el registro público o en cualquier entidad privada autorizada por la Comisión Nacional de Valores, según lo dispuesto al respecto en la escritura de afectación del inmueble.

Cuando el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal sea el organismo designado por el titular de dominio del inmueble para la anotación de los boletos de compraventa de futuras unidades funcionales, será requisito esencial la previa inscripción definitiva y vigente de la afectación al régimen regulado por la disposición 10/2025.

En el boleto de compraventa deben constar los siguientes datos:

a) identificación de las partes;
b) individualización completa del inmueble;
c) identificación de las futuras unidades funcionales;
d) fecha cierta del boleto;
e) verificación del profesional referida a que la unidad proyectada y vendida se ajusta al proyecto de edificio;
f) haberse abonado como mínimo el 25% del precio;
g) que no se ha hecho entrega de la posesión;
h) en caso de corresponder, asentimiento conyugal o conformidad convivencial;
i) en caso de corresponder, cumplimiento de la ley 25.246 y resoluciones UIF;
j) si el contrato se ingresa en soporte papel, firma certificada por escribano público; y
k) la póliza de caución vigente es de carácter optativo, por lo que en caso de existir debe surgir su constancia expresa.

Además, en caso de cesión, prenda o cualquier otro acto de disposición sobre el boleto ya registrado, debe surgir el perfecto encadenamiento a partir del titular de dominio que prometió en venta la futura unidad con los sucesivos adquirentes.

Presentación del trámite

La solicitud de anotación de boletos, cesiones y demás actos jurídicos derivados de los mismos, debe ser presentada por los canales convencionales de ingreso de documentación registrables: Precarga o Predigi.

Si se opta por la presentación digital (Predigi), el documento debe ser digital con certificacion notarial, y debe contar al menos con la firma digital del escribano que pide su registración.

Si la solicitud de anotación del boleto, sus cesiones o demás situaciones jurídicas vinculadas al contrato, no cumplen con los requisitos exigidos, el Registro rechazará el trámite.

Caducidad de la anotación

El registro de los boletos de compraventa de futuras unidades se extingue:

a. Por el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio de la unidad objeto del mismo;
b. A solicitud de todas las partes interesadas;
c. Por orden judicial;
d. A los 5 años, si antes no se renovó su inscripción.

Los boletos pueden reinscribirse, antes de su caducidad, a pedido de cualquiera de las partes interesadas y/o, en caso de existir derecho real de hipoteca sobre el inmueble o prenda sobre el boleto, a pedido de la entidad financiera que otorgó el crédito.

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