La diputada Paula Penacca, de Unión por la Patria, presentó un proyecto de ley para regular la actividad de alquiler temporario.

Durante el debate por la denominada ley de alquileres, la legisladora solicitó un apartamiento del reglamento para que se habilite el tratamiento de la iniciativa sobre tablas (es decir, sin dictamen de comisiones, por lo que debía lograr una mayoría especial).

Justificó su pedido en la necesidad de establecer una regulación para evitar la competencia con los alquileres corrientes. Necesitaba una mayoría especial de 3/4 partes de los presentes, pero no consiguió el acompañamiento de sus pares.

El proyecto sobre la ley de alquileres fue aprobado en la cámara baja. El martes de esta semana empezó su tratamiento en el Senado, pero no será rápido. Las comisiones encargadas de analizar el proyecto decidieron invitar a las partes involucradas (propietarios, inmobiliarias e inquilinos).

Dentro de esa negociación, fuentes parlamentarias indicaron que un sector del oficialismo ayudaría a destrabar el tratamiento del proyecto con media sanción si avanzan, en cualquiera de las cámaras del Congreso, las iniciativas que regulan los alquileres temporarios, ya que consideran que esos temas están vinculados dentro de una misma problemática.

Puntos destacados del proyecto

El proyecto presentado por la diputada Penacca entiende por alquiler temporario a aquellos que tengan por objeto la locación de inmuebles o habitaciones que se arrienden con fines turísticos, de descanso o cualquier otro fin, por un plazo de hasta tres meses.

Luego define a las plataformas digitales de alquiler temporario como aquellas a través de las cuales se comercializa, promociona, publicita, oferta o intermedia, por medios informáticos, ya sea a título gratuito y/u oneroso, alquileres temporarios respecto de las unidades habilitaciones situadas en todo el territorio nacional.

Con relación a las obligaciones de estas plataformas, sostiene que deben habilitar un campo para que el propietario o administrador informe el número de inscripción, registro o licencia, según corresponda, en aquellas jurisdicciones que cuenten con registro o licencia habilitante para ejercer la actividad de alquiler temporario.

Asimismo, deben proceder a la baja de aquellas ofertas, anuncios o publicaciones notificadas por el Ministerio de Turismo y Deportes o el que en un futuro lo reemplace, que incumplan las obligaciones en cabeza de los anfitriones conforme la normativa vigente y aplicable en la jurisdicción que se encuentre la unidad habitacional, previo acto administrativo fundado y emanado de autoridad competente.

Para los pagos, prevé que se utilice la moneda nacional para los anuncios y/u ofertas de unidades habitacionales radicadas en el territorio nacional que surjan como resultado de las búsquedas realizadas desde la Argentina; y para el procesamiento de pagos efectuados por huéspedes mediante la intermediación de la plataforma cuando se trate de transacciones realizadas a través de medios de pago electrónicos nacionales, respecto de unidades habitacionales ubicadas en el territorio nacional.

Asimismo, indica que “las plataformas deben remitir al organismo de jurisdicción nacional con competencia en materia turística información anonimizada y desagregada, de manera semestral, respecto de la cantidad de operaciones realizadas en el país y sus respectivos montos, la que podrá ser utilizada únicamente a fines estadísticos y para la mejora de toma de decisión de política pública”.

La norma no será de aplicación cuando existan cuatro o más inmuebles con destino habitacional destinados a la actividad de alquiler temporario si pertenecen a un mismo propietario, se encuentren bajo la misma administración o se ofrezcan bajo una misma marca. En estos casos, la persona titular deberá contar con habilitación, registro y la categorización que corresponda según la Ley Nacional de Hotelería 18.828 o la que en el futuro la reemplace.

Derecho y obligaciones del anfitrión

El proyecto estipula los derechos y deberes de los anfitriones de alquileres temporarios.

Sostiene que los anfitriones tienen el derecho de “obtener, en el caso de las jurisdicciones donde exista la obligación de registración de inmuebles para ofrecerlos en alquiler temporario, la inscripción, número de registro o licencia, una vez cumplidos la totalidad de los requisitos exigidos por la normativa vigente y aplicable, sin perjuicio de estar supeditado a la limitación de la cantidad de licencias o habilitaciones que pudiera implementar la jurisdicción provincial o local”.

Sobre las obligaciones, indica que deben “cumplir con las normas de seguridad, urbanismo, accesibilidad, sanidad, medio ambiente y propiedad horizontal, conforme la jurisdicción de radicación de la unidad habitacional”.

Y, en caso de corresponder, “tener vigente la habilitación y/o registro y/o licencia para ejercer la actividad alquiler temporario, conforme la jurisdicción de radicación de la unidad habitacional”.

El número de registro o licencia, deberá ser consignado en todos los anuncios y/o publicaciones que el anfitrión realice, sea mediante plataformas digitales de alquiler temporario o cualquier otro medio.

Además, deberá “entregar la vivienda en condiciones de habitabilidad y en los términos pactados, ajustándose al detalle de condiciones incorporadas al anuncio de alquiler temporario”.

Derecho y obligaciones del huésped

La iniciativa indica que todos los huéspedes de alquileres temporarios, en su calidad de consumidores y usuarios de un servicio surgido en una relación de consumo, tienen “todos los derechos que surgen de la Ley Nacional de Defensa del Consumidor (Ley N° 24.240), o la que en el futuro la reemplace”.

En cuanto a sus obligaciones, sostiene que deberán “observar las reglas de higiene, educación, convivencia social, y de respeto a las personas, instituciones y costumbres para la utilización adecuada de los diferentes servicios provistos, junto a la observancia y cumplimiento de reglamentos de copropiedad en caso que hubiere” y “respetar las instalaciones y los equipamientos del inmueble dado en alquiler temporario, debiendo devolver el mismo en igual estado de preservación y condiciones en que se recibió, incluyendo la totalidad del equipamiento y mobiliario”.

Marcos regulatorios locales

Por último, el proyecto invita a las jurisdicciones provinciales y municipales a diseñar e implementar marcos regulatorios que permitan 'armonizar el desarrollo de la actividad de alquileres temporarios con la situación habitacional local con fines de garantizar el derecho constitucional de acceso a la vivienda, con el espíritu de evitar la saturación del parque habitacional destinado a alquileres residenciales permanente'.

En ese sentido, el proyecto sugiere:

La creación de registros y/o implementación de licencias habilitantes para ejercer la actividad de alquileres temporarios;
La limitación a la cantidad de licencias y/o habilitaciones otorgadas procurando la armónica convivencia entre las unidades habitacionales destinadas a alquiler temporario y a alquiler residencial tradicional;
El establecimiento de un sistema de multas y penalidades por infracciones a la normativa local junto a la implementación de un sistema de denuncias por irregularidades e incumplimientos;
La implementación de otras medidas fundadas en razones de política de ordenamiento territorial, habitacional, de uso suelo u otros motivos que consideren pertinentes en el marco de sus competencias.

Fundamentos

“El objetivo es armonizar la actividad de los alquileres temporarios con fines turísticos con la oferta para el mercado de inmuebles residenciales”, indicó Penacca en los fundamentos del proyecto.

Según estimaciones no oficiales, hoy existen más de 30.000 propiedades que se ofertan a través de alquiler temporario en toda la Argentina, indicó.

“La definición del alquiler temporario propuesta, se encuentra ajustada a lo dispuesto en el artículo 1199 del Código Civil Comercial de la Nación, en tanto indica que, si el plazo de un contrato de locación de inmueble se celebra por un plazo mayor a 3 meses, se presumirá que no fue hecho con fines de turismo, descanso o similares”, concluyó.

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