La Sala E de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil confirmó una sentencia que hizo lugar a una demanda que obligó a los inquilinos de un inmueble a desocuparlo dentro del plazo de diez días de haber adquirido firmeza la sentencia, bajo apercibimiento de proceder a su lanzamiento.

Los magistrados, en la causa “R. P. S. c/G. A. F. y otro s/desalojo por vencimiento de contrato”, indicaron que la ausencia de prórroga de un contrato de locación de inmueble formulada por escrito convierte al inquilino que continúa en la tenencia del inmueble en un ocupante indebido.

Es que el artículo 1188 del Código Civil y Comercial de la Nación, como el anterior artículo 1 de la Ley 23.091, dispone que tanto los contratos como sus modificaciones o prórrogas deberán formalizarse por escrito.

Hay casos de “continuación de la locación” en los mismos términos que el vínculo anterior, donde se actualiza solo el monto. En tal circunstancia, cualquiera de las partes podrá darlo por concluido por comunicación fehaciente, incluso cuando el locador reciba pagos aun vencido el plazo contractual.

De esta manera, los jueces concluyeron que los acuerdos verbales carecen de efectos y deben realizarse siempre por escrito.

Según los demandados, el propietario había dado el visto bueno a la prórroga del contrato, pero no presentaron ninguna prueba documental que acreditara sus dichos.

“La prueba que acredite tal contrato se encuentra, sin duda, en cabeza de quien alega su existencia, mientras que la circunstancia de no haberse acudido a la forma escrita para la prórroga, siendo que el contrato originario así había sido formulado, constituye una presunción adversa a quien lo invoca”, destacaron los jueces.

En este punto, explicaron que “sea que se considere que la ausencia de prórroga formulada por escrito convierte al inquilino que continúa en la tenencia del inmueble como ocupante indebido, a quien, como tal, se lo puede desalojar en cualquier momento, o simplemente que el hecho de no haberse convenido prórroga y continuar en la locación no implica tácita reconducción, pudiendo el locador pedir en cualquier tiempo la devolución del bien, pues se trata solo de la continuación de la locación concluida”.

“Desde otro ángulo, cabe destacar que el quejoso, tanto al contestar el traslado de la demanda como al expresar agravios, no invocó razón alguna que permita tener por acreditada la existencia de un título legítimo que justifique su derecho a permanecer en el inmueble en los términos del art. 2285 del Código Civil”, remarcaron los jueces Juan Carlos Guillermo Dupuis y Fernando Martín Racimo.

Necesidad de prueba escrita

En un artículo publicado en Erreius online, Bartolomé Orfila explica que “con la entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial, quedan derogadas la ley 23091 y las disposiciones contenidas en el Código anterior referidas a la locación de cosas, que iban desde el artículo 1493 hasta el 1622”.

En este sentido, el especialista señala que “si bien el artículo 1 de la ley 23091 disponía que el contrato de locación de inmuebles debía formalizarse por escrito, ello no obstaba a la existencia misma de la locación, por cuanto su segundo párrafo expresaba: ‘...Cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido principio de ejecución, se considerará como plazo el mínimo fijado en esta ley y el precio y su actualización los determinará el juez de acuerdo al valor y práctica de plaza’”.

“Vale decir que si bien se imponía el deber de instrumentar la locación por escrito, la omisión de tal recaudo no obstaba a la existencia misma del contrato, pues solo tenía por objeto posibilitar el ejercicio de los derechos emanados de aquel”, agrega.

Al requisito de la formalización por escrito, en la nueva legislación, se lo relaciona con su oponibilidad.
En efecto, el artículo 1188 lo refiere en su mismo Título: “Forma. Oponibilidad. El contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable, de una universalidad que incluya a alguna de ellas, o de parte material de un inmueble, debe ser hecho por escrito. Esta regla se aplica también a sus prórrogas y modificaciones”.

“Si bien no se establecen formas solemnes para la instrumentación, desaparece toda mención al modo de encuadrar y regular las consecuencias de una locación no formalizada por escrito”, señala Orfila.

Para el especialista, de darse dicha circunstancia, la cuestión deberá ser dilucidada conforme a los principios generales concernientes a la prueba de los contratos, que se encuentran en el Capítulo 8 del Libro Tercero, en especial, el artículo 1020, que dispone: “Prueba de los contratos formales. Los contratos en los cuales la formalidad es requerida a los fines probatorios pueden ser probados por otros medios, inclusive por testigos, si hay imposibilidad de obtener la prueba de haber sido cumplida la formalidad o si existe principio de prueba instrumental, o comienzo de ejecución”.

“Se considera principio de prueba instrumental cualquier instrumento que emane de la otra parte, de su causante o de parte interesada en el asunto, que haga verosímil la existencia del contrato”, agrega el experto.

Al igual que en el sistema anterior, se establece que no hay tácita reconducción (prórroga) en caso de que el locatario continúe en el inmueble una vez vencido el plazo contractual.

El fallo completo aquí.

Fuente: Erreius

No acreditaron la prórroga del contrato de locación por escrito y ahora deberán devolver el inmueble