La normativa de la ley

La nueva ley de alquileres en cuanto al régimen simplificado para pequeños contribuyentes (monotributo) estableció las siguientes modificaciones:

1. Se estipula que en el caso de la actividad de locación de inmuebles, siempre que los contratos estén registrados, se considera como una sola unidad de explotación, independientemente de la cantidad de propiedades afectadas a la misma.

A estos fines recordemos que unos de los requisitos para estar adherido al régimen simplificado, entre otros, es la de no poseer más de tres unidades de explotación. En este sentido, el artículo 2 inciso “e” del Anexo de la ley de monotributo – Ley N° 26.565 - regla que será condición para ser considerado pequeño contribuyente, entre otros, que los sujetos no realicen más de tres actividades simultáneas o no posean más de tres unidades de explotación.

En este marco, el art. 27 del Decreto N° 1/2010 reglamentario del régimen dispone que:

“Art. 27. — A los fines de la exclusión prevista en el inciso g) del artículo 20 del “Anexo”, los pequeños contribuyentes no deberán tener más de tres (3) fuentes de ingresos incluidas en el régimen, correspondiendo entender como tales a cada una de las actividades económicas o a cada una de las unidades de explotación afectadas a la actividad. En consecuencia, para determinar las fuentes de ingresos, se deberán sumar en primer término las unidades de explotación y posteriormente las actividades económicas desarrolladas, en la medida en que por estas últimas no se posean unidades de explotación”.

Asimismo, consideraba a cada inmueble en alquiler o cada condominio como una unidad de explotación.

Desde este enfoque:

2. Los ingresos provenientes exclusivamente de la locación de hasta 2 edificios estarán exentos del pago del monotributo. A estos fines, recuerden que la actividad de alquiler de edificaciones es una renta pasiva. Por ende, estaba excluida del componente previsional, pero no del componente impositivo. No obstante, con las modificaciones analizadas y en los casos señalados, tampoco abonarán el componente impositivo.

En relación a la vigencia de la nueva ley, hay que tenerpresente que será desde el día siguiente al de su publicación en el BoletínOficial (17/10/2023) y resultara de aplicación para los ejercicios fiscales2023 y siguientes.

Adicionalmente y en cuanto a la ley de paquete fiscal – LeyN° 27.743/2024-, el cambio más importante que fija a partir del 1 de enero de2024, inclusive, y que afecta al beneficio de poder incluir sin límitesinmuebles en el régimen simplificado, es que el límite de ingresos en todos loscasos es el de la Categoría K de $ 68.000.000. Esto se traduce en que unmonotributista con la actividad de alquiler de inmuebles tiene un límite másamplió de ingresos por alquileres para que no queda excluido.

LA NORMATIVA DEL DECRETO

Al respecto, el Decreto N° 661/2024 estableció lassiguientes modificaciones:

1. Unidad de explotación: por medio del artículo 2 sesustituye el inciso “a” del art. 17 del Decreto N° 1/2010 a fin de modificar elconcepto de unidad de explotación tal como se ve a continuación:

Ahora

Antes

Unidad de explotación: entre otras, cada espacio físico(local, establecimiento, oficina, etcétera) donde se desarrolle la actividady/o cada rodado, cuando este último constituya la actividad por la cual sesolicita la adhesión al Régimen Simplificado para Pequeños Contribuyentes (RS)(taxímetros, remises, transporte, etcétera) o cada condominio de cosas mueblesen locación comprendido en el primer párrafo del artículo 5° de este reglamentodel que forma parte el pequeño contribuyente.
Se considera queconstituyen una sola unidad de explotación todos los bienes inmuebles quemantenga en locación el pequeño contribuyente y todos los condominios de bienesinmuebles en locación comprendidos en el primer párrafo del artículo 5° de estereglamento de los que este forme parte, en todos los casos, cualquiera sea sudestino y siempre que la locación se respalde mediante contratos debidamenteregistrados, en caso de corresponder, en los términos que establezca laAdministración Federal de Ingresos Públicos, entidad autárquica en el ámbitodel Ministerio de Economía. Respecto de los inmuebles para los que, siendo obligatorioel registro del contrato no se verifique esta condición, se entenderá porunidad de explotación cada inmueble en alquiler o cada condominio, según elcaso”.

Unidad de explotación: entre otras, cada espacio físico(local, establecimiento, oficina, etcétera) donde se desarrolle la actividady/o cada rodado, cuando este último constituya la actividad por la cual sesolicita la adhesión al Régimen Simplificado para Pequeños Contribuyentes (RS)(taxímetros, remises, transporte, etcétera), inmueble en alquiler o cadacondominio comprendido en el primer párrafo del artículo 5 de este reglamentodel que forma parte el pequeño contribuyente.

Asimismo, el artículo 3 del decreto reglamentario agrega unsegundo párrafo al art. 27 del Decreto N° 1/2010 el cual dice en su primerpárrafo:

“Art. 27 - A los fines de la exclusión prevista en el inciso g)del artículo 20 del “Anexo”, los pequeños contribuyentes no deberán tener másde tres (3) fuentes de ingresos incluidas en el régimen, correspondiendoentender como tales a cada una de las actividades económicas o a cada una delas unidades de explotación afectadas a la actividad. En consecuencia, paradeterminar las fuentes de ingresos, se deberán sumar en primer término lasunidades de explotación y posteriormente las actividades económicasdesarrolladas, en la medida en que por estas últimas no se posean unidades deexplotación”.

Rememoren que el inciso “g” del art. 20 de la ley demonotributo se refiere a la exclusión por realizar más de 3 actividades simultáneaso posean más de 3 unidades de explotación;

Ahora se agrega este segundopárrafo:

“A esos efectos, deberán considerarse las definiciones establecidas enel artículo 17 de este reglamento”.

El artículo 17 del reglamento se refiere ala definición de unidad de explotación (ahora reformada) y a la definición deactividad.

2. Componente impositivo: por medio del art. 4 del Decreto N° 661/2024se agrega contenido al artículo 30 del reglamento, el cual contenía una normaderogada. Al respecto, se dispone lo siguiente:

“L - EXENCIÓN DEL PAGO DELIMPUESTO INTEGRADO. LOCACIÓN DE INMUEBLES.

ARTÍCULO 30.- Los sujetos queadhieran al Régimen Simplificado para Pequeños Contribuyentes (RS)exclusivamente en su condición de locadores de bienes inmuebles -cualquiera seasu destino- estarán exentos de ingresar el impuesto integrado, en los términosdel inciso e) del segundo párrafo del artículo 2° del Anexo, siempre que lacantidad de inmuebles que mantengan en locación -incluyendo los que integrencondominios por los que se haya adherido en forma individual- no exceda de DOS(2) y se trate de contratos debidamente registrados, en caso de corresponder,en los términos que establezca la ADMINISTRACIÓN FEDERAL DE INGRESOS PÚBLICOS,entidad autárquica en el ámbito del MINISTERIO DE ECONOMÍA. La obtención deingresos no computables como ingresos brutos a los fines del RégimenSimplificado para Pequeños Contribuyentes (RS) no impedirá el goce de lareferida exención.

De incumplirse alguno de los requisitos señalados noprocederá la dispensa del pago del impuesto integrado, sin perjuicio de lodispuesto en el segundo párrafo del inciso a) del artículo 17 de estereglamento”.

Recordemos que el inciso “a” del art. 17 del reglamento se refierea la definición de unidad de explotación (ahora reformada) y a la definición deactividad.

Por lo tanto, el beneficio esta ceñido a realizar de maneraexclusiva la actividad de locación, sin perjuicio de las actividades coningresos no computables.

No obstante, no debemos olvidar que estos mismos estáneximidos del componente previsional sin importar la cantidad de inmuebles.

Además:

La resoluciónreglamentaria
La situación de los inmuebles rural
La reflexión final

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