Aspectos generales

¿Cuál es la vigencia de la ley de locaciones?

La vigencia de la ley 27551 es a partir del 1/7/2020, toda vez que dicha norma establece, en su artículo 23, la vigencia al día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial. Por ende, a contratos o prórrogas que se confeccionen a partir de esa fecha se les aplica dicha ley.

¿Qué sucede con los contratos en curso de ejecución?

Los contratos que se encuentran en curso hasta la fecha de su vencimiento no tendrán modificación alguna, toda vez que en principio las leyes no tienen efectos retroactivos (esto es, tienen efectos a futuro), salvo que la misma norma prevea su retroactividad; si nada dice la ley sobre este tema, no se aplica a los contratos ya celebrados.

¿A quién se aplica esta ley?

Se aplica tanto para inmuebles habitacionales, temporales y comerciales, salvo cuando se excluya expresamente a estos últimos en el artículo correspondiente -por ejemplo, el art. 14 de esta ley (ajustes en el contrato)-.

En estos contratos, ¿es válido configurar para las partes un domicilio especial electrónico?

La modificación al artículo 75 del Código Civil y Comercial, que ingresó con la sanción de la ley de alquileres, es de suma importancia, toda vez que al permitir la constitución de un domicilio electrónico y que se adapta a los tiempos actuales, consideramos que simplificará los procesos.

¿Qué se entiende por domicilio electrónico?

La ley no define qué es el domicilio electrónico; nos preguntamos si puede ser una casilla de e-mail, un número de WhatsApp o una red social, entre otros.

En respuesta a ello, consideramos que debe ser un e-mail, porque admite seguridad en el cuerpo y en el adjunto; las redes sociales tienen mucha inseguridad al momento de la prueba.

De esta forma, locador y locatario podrán constituir un domicilio electrónico en el cual se tendrán por válidas y vinculantes las notificaciones que se cursen en el marco del contrato de locación. Todos los emplazamientos y/o comunicaciones que allí se practiquen serán plenamente eficaces.

Además podrás encontrar más consultas frecuentes, como:

¿Puede hacerse el contrato en moneda extranjera?
En la locación habitacional, ¿cuántos meses de depósito puede requerir el propietario y cómo se devuelve al inquilino?
¿Cuáles son los plazos máximo y mínimo del contrato?
¿Se pueden prorrogar los contratos?
¿Se puede alquilar por plazos menores a los establecidos por la ley?
¿A qué apunta la reforma del artículo 1199, inciso b) -excepciones al plazo mínimo legal-, que dice: “habitación con muebles que se arriende con fines de turismo, descanso o similares”? Si el plazo del contrato o de los contratos consecutivos supera los 3 meses, ¿se presume que no fue hecho con esos fines?
¿Cómo juegan los alquileres de cocheras por parte de particulares (se considera como un contrato de vivienda)?
¿En qué casos puede el locatario realizar reparaciones con cargo al locador?
¿Quién abona las expensas?
¿Quién paga los impuestos?
En caso de que el inquilino se retire antes de la finalización del contrato, ¿qué sucede?
Está por finalizar el contrato pero el propietario no informa si acepta renovar el contrato. ¿Cómo se procede?
Antes de desalojar al inquilino por falta de pago, ¿hay obligación de intimarlo?
¿Puede un abogado, contador o escribano intermediar en la locación de inmuebles?
¿Quién paga los gastos y la comisión inmobiliaria al suscribir el contrato de locación?
¿Cómo es la garantía en las locaciones habitacionales?
¿Cómo se ajustan los alquileres?

Régimen de Registración de contratos de Locación de Inmuebles (RELI)

Los contratos de locación de inmuebles, ¿deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP)?

La AFIP, mediante la resolución general 4933, establece que a partir del 1 de marzo 2021 deberán registrarse todos los contratos de locación firmados con fecha 1/7/2020 en adelante que se mencionan “ut infra”, siendo la fecha límite el 15/4/2021.

El 19 de abril de 2021 la AFIP publicó en el Boletín Oficial la resolución general 4967 por la cual prorroga hasta el 31 de mayo de 2021 el plazo para registrar los contratos de locación de bienes inmuebles urbanos, rurales y locaciones temporarias de inmuebles que se hubieran celebrado entre el 1 de julio de 2020 y el 15 de mayo de 2021.

En tanto que por la misma norma se prorroga hasta el 15 de julio de 2021 el plazo para registrar los contratos de locación de espacios, o superficies fijas o móviles, delimitados dentro de bienes inmuebles, como locales comerciales y/o “stands”, que se hubieran celebrado entre el 1/7/2020 y el 30/6/2021.

Posteriormente a esa fecha habrá un plazo de 15 días para inscribir los nuevos contratos de locación que se celebren a partir de dicha fecha.

Desde el dictado de la ley de locaciones 27551 (BO: 30/6/2020), este fue un tema central, porque obliga a los propietarios a “blanquear” el ingreso que perciben por el alquiler, algo que generó contrapuntos en discusiones anteriores sobre el tema que ahora por esta resolución se deja firme y reglamentado.

¿Quiénes son los sujetos obligados?

Las personas humanas, sucesiones indivisas y personas jurídicas, cualquiera sea la forma que adopten, que asuman el carácter de locadores, arrendadores, sublocadores o subarrendadores en los contratos celebrados.

Cuando los inmuebles pertenezcan a sujetos residentes en el exterior, la obligación señalada estará a cargo de sus representantes en el país, cualquiera sea la modalidad de representación.

¿Quiénes son los sujetos excluidos?

Cuando en los contratos celebrados las partes sean exclusivamente el Estado Nacional, los Estados provinciales, el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires o los municipios, sus respectivas reparticiones, entes centralizados o descentralizados, excluidos las entidades y los organismos comprendidos en el artículo 1 de la ley 22016 y sus modificaciones, los locadores, arrendadores, sublocadores o subarrendadores quedarán eximidos de la obligación de registración.

¿Pueden los intermediarios inscribir los contratos?

Efectivamente (inmobiliarias y escribanos, entre otros), podrán registrarlos en representación de los locadores o arrendadores, debiendo cumplirse a tal efecto el procedimiento correspondiente.

La registración efectuada en estas condiciones implicará:

a) la excepción de dar cumplimiento a las obligaciones previstas por el presente régimen para los locadores o arrendadores;

b) la confirmación de la participación en las operaciones económicas para los intermediarios.

En ningún caso, ante incumplimientos en la registración de contratos, resultarán oponibles a la Administración Federal las cláusulas contractuales, las condiciones, y los términos del mandato y representación otorgados a los intermediarios, como eximentes de la responsabilidad que les cabe a los sujetos locadores o arrendadores.

Además podrás encontrar más consultas frecuentes sobre el RELI, como:

¿Qué es lo que debe registrarse?
¿Qué es lo que no debe registrarse?
¿Cómo es la registración de los condominios?.
¿Cuál es el procedimiento de inscripción?
¿Las modificaciones al contrato se inscriben?
¿Qué sucede con las renovaciones?
¿Pueden los locatarios (inquilinos) y arrendatarios inscribir el contrato?
En caso de instancias judiciales, ¿cómo se procede?
¿Cómo se informan las operaciones en moneda extranjera?
¿Es obligatoria la factura en el contrato de locación?
¿Es obligatoria la mediación antes de iniciar un desalojo?

Este contenido que forma parte de la Publicación Práctica y Actualidad Societaria, es exclusivo para suscriptores de Errepar, podés ingresar al artículo completo haciendo clic acá.

NUESTRAS PUBLICACIONES

Nueva Ley De Alquileres: Ley 27551

El Dr. Marcelo L. Perciavalle ha publicado un libro de Editorial Erreius, donde realiza un estudio minucioso, concordado, de todos los artículos que abarcan el Capítulo IV del Título II del CCyCN, es decir, “Locación” y se incluyen los que fueron objeto de esta reforma.

Además, se dejan los textos anteriores de los artículos reformados con sus respectivas correlaciones.

Este libro contiene un importante capítulo tributario para determinar el grado de carga impositiva que tendrá esta nueva norma sobre los actores del contrato de locación, en especial por la obligación en la inscripción ante la AFIP de todos los contratos de locación celebrados a partir del 01/07/2020.

Al final, se incluye un necesario apéndice práctico con modelos para locación de inmuebles habitacionales, comerciales y temporales, más el texto de telegrama para ser utilizado en caso de mora.

Consultas sobre la ley de locaciones 27551: aspectos jurídicos (primera parte)