Desde el próximo mes de julio comienzan a vencer los primeros contratos firmados celebrados bajo la denominada “Ley de Alquileres 27.551”. Las miradas sobre los efectos de la norma en estos tres años son muy diferentes.

El 1 de julio de 2020, tras la aprobación del Congreso, entró en vigencia la actual Ley de Alquileres, que introdujo como modificaciones principales la extensión a tres años en los contratos de locación -anteriormente de dos años- y la actualización anual sobre la base del Índice de Contrato de Locación (ICL) -coeficiente entre el IPC y el Ripte-, que elabora el Banco Central (BCRA).

El objetivo de la norma fue dar mayor previsibilidad a los inquilinos al extender el plazo y fijar una modalidad de actualización; sin embargo, sumado al contexto de pandemia, el efecto en el mercado fue que cayó la oferta de propiedades para alquiler, los propietarios las retiraron, y se registró una suba en el costo de entrada a las propiedades.

Consecuencias de la ley: las posturas de las partes

Las inmobiliarias consideran que la ley fue un “fracaso” y que necesita modificarse de manera urgente. En particular, propugnan por la reducción del plazo y cambios en los métodos de ajuste, así como permitir a los pequeños propietarios monotributistas tener no más de tres inmuebles en alquiler agrupados en una sola actividad y otorgar incentivos a aquellos inversores que compren una vivienda y la destinen a la locación durante los primeros 10 años.

En tanto, las agrupaciones de inquilinos entienden que la norma fue beneficiosa. En concreto, destacan como aspectos positivos la extensión de los contratos de dos a tres años, la obligatoriedad del pago de impuesto que gravan la propiedad a cargo del propietario, la implementación del Índice de Contratos de Locación (ICL) como tope del aumento anual y la actualización en la devolución del depósito de garantía, entre otros puntos, fueron un alivio para los locatarios.

Sin embargo, solicitan una mayor intervención del Estado en cuestiones de acceso a la vivienda.

Se renegocian los contratos

Por lo pronto, además de las negociaciones por los cánones para julio, las partes comienzan a conversar de los nuevos montos que deberán abonar quienes tienen vencimientos en agosto y septiembre. De acuerdo con la norma, si el locador guarda silencio o se niega a llegar a un acuerdo y está debidamente notificado, el inquilino puede finalizar el contrato de manera anticipada.

En concreto, el artículo 1.221 bis del Código Civil y Comercial especifica: “Renovación del contrato. En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los tres (3) últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes puede convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato, en un plazo no mayor a quince (15) días corridos. En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente”.

¿Dónde encontramos el Índice ICL?

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Cómo calcular el aumento del contrato de alquiler

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Debate en el Congreso

Entre las varias alternativas se analiza la posibilidad de que las partes negocien sin plazos fijos. Esta posibilidad es cuestionada por asociaciones como como Inquilinos Agrupados, porque entienden que un eventual vacío regulatorio podría alentar aumentos mensuales sin control.

Hay que tener en cuenta que en el Congreso el dictamen apoyado por el oficialismo que en el 2022 pasó la instancia de las comisiones mantiene la fórmula de actualización anual a través de un índice, como así también la duración por tres años.

Al no cambiar la composición de la cámara, consideran que no hace falta un nuevo dictamen.

De todas maneras, al mantener los puntos principales de la ley actual, es posible que se deseche o se retrase su tratamiento.

Hay que tener en cuenta que, al ser un año electoral, hay menos sesiones de lo habitual y los diputados prometieron debatir en primer lugar la problemática de los créditos UVA (cuyo dictamen de mayoría fue apoyado por los bloques del oficialismo y la oposición). Este debate en el plenario se llevaría a cabo en la próxima sesión. Luego, sería el turno de la ley de alquileres.

En cuanto a los proyectos que habrá en análisis, el apoyado por un gran sector de diputados de Juntos por el Cambio busca modificar dos artículos. En primer término, estipula volver al plazo original de dos años para los contratos de alquiler con destino habitacional, en lugar de los tres vigentes, con la posibilidad de que se extienda por un año más “si al vencimiento del mismo, el locatario continúa en la tenencia del inmueble sin oposición del locador”.

Respecto de la actualización del precio de alquiler, remarca que “podrán realizarse ajustes con la periodicidad que acuerden las partes, por intervalos no menores a seis meses”.

Además, elimina la indexación del canon locativo y establece que “las partes deberán convenir el mecanismo de actualización del precio del alquiler al inicio de la relación locativa, pudiendo utilizar índices oficiales elaborados o publicados por organismos nacionales, provinciales o municipales o lo que las partes acuerden”.

Los números, hoy

Se estima que el stock de propiedades en alquiler cayó más de 30% y creció la tendencia, sobre todo en la ciudad de Buenos Aires (CABA), a negociar los alquileres en plazos temporarios y en algunos casos en dólares, lo que contraría la ley.

El 52% de las ofertas de alquileres son en dólares en CABA, según un relevamiento del Centro de Estudios Scalabrini Ortiz (CESO) realizado en mayo.

Asimismo, por la retracción de la oferta, se elevaron los precios de entrada a los alquileres: en mayo la mediana de los monoambientes ofertados en CABA fue $ 92.500 (+115,1% interanual), con lo cual el Salario Mínimo Vital y Móvil, que en mayo era $ 84.512, cubre el 91,4% de un alquiler.

Dentro de los contratos, un alquiler que comenzó en julio de 2020, tuvo en julio de 2021 un primer aumento de acuerdo con el ICL de 41%, luego en julio de 2022 tuvo el segundo incremento de 58,16% y en julio próximo aumentaría alrededor de 95% de acordarse la renovación del contrato, lo que, según el citado informe, acumula una suba cercana a 360%.

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