La Superintendencia de Seguros de la Nación aprobó esta semana las Condiciones Generales para el Seguro de Caución de Garantía de Locación de Bienes Inmuebles con Destino Habitacional conforme Ley 27.551, incluidas en la Resolución 376/2020 que fue publicada hoy en el Boletín Oficial.

La nueva ley admite, para las locaciones habitacionales, en el caso de requerirse una garantía, la posibilidad del locatario de proponer al locador al menos 2 tipos de aval: Título de propiedad inmueble; Aval bancario; Seguro de caución; Garantía de fianza o fiador solidario; o Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente.

La actual regulación motiva la necesidad de generar condiciones contractuales específicas para un Seguro de Caución en los términos del inciso c) del Artículo del 13 de la citada ley, que prevean sub-límites para los diversos riesgos considerados y, a tenor de lo establecido por el Artículo 14 de la misma ley, la vigencia anual con renovación automática hasta la finalización de las obligaciones del tomador.

Cabe destacar que estas nuevas condiciones contractuales no derogan las Resoluciones precedentes de Seguro de Caución para Garantías de Alquileres (Inmuebles), en tanto que, por sus características, resultan de utilidad para cubrir las exigencias actuales del mercado inmobiliario en relación a la Locación de Bienes Inmuebles con destinos distintos al de vivienda.

La reglamentación actual ha sido elaborada considerando los aportes brindados sobre el particular por las Cámaras del mercado asegurador.

Si bien la regulación bajo análisis no reviste carácter obligatorio permite, sin embargo, cubrir determinados aspectos y brindar respuesta a las nuevas disposiciones y realidades, generando un marco de referencia innovador para la contratación actual.

Entre los puntos principales de la reglamentación de las condiciones generales del Seguro de Caución de Garantía de Locación de Bienes Inmuebles con Destino Habitacional, destacan:

Preeminencia Normativa

Las partes contratantes se someten a las condiciones del seguro como a la ley misma; y en caso de discordancia entre las Condiciones Generales y las Condiciones Particulares, predominarán estas últimas. Las cuestiones no contempladas en la póliza se resolverán aplicando las disposiciones del Código Civil y Comercial de la Nación y demás leyes, con el orden de prelación establecido en el Artículo 963 del mencionado Código.

Vínculos entre las partes

Las relaciones entre el Tomador y la Aseguradora se rigen por lo establecido en la Solicitud-Convenio accesoria a la póliza, cuyas disposiciones no podrán ser opuestas al Asegurado.
El contrato resulta nulo si entre el Tomador y el Asegurado existieran vinculaciones económicas o jurídicas de sociedad, asociación o dependencia recíproca, o derivadas de parentesco.
Todo acuerdo celebrado entre el Asegurado y el Tomador, sin intervención de la Aseguradora y que afecta la obligación garantizada, no priva a la Aseguradora de oponer excepciones.

Objeto y Extensión del Seguro

La póliza cubre el incumplimiento por parte del Tomador de las obligaciones derivadas del contrato de locación de inmuebles con destino habitacional indicado en las condiciones específicas y Solicitud-Convenio suscriptas. Se establecen diversos sub-límites de responsabilidad según el tipo de incumplimiento de que se trate.

Condiciones Particulares de la Póliza

Se excluyen de la cobertura los créditos por expensas y servicios que a la fecha de inicio de vigencia de la póliza tengan un atraso en sus pagos.

Suma Asegurada

Constituye el límite máximo de la responsabilidad de la Aseguradora. Esta suma debe entenderse como un importe nominal no susceptible de incrementos por depreciación monetaria ni otros conceptos a los efectos del pago. Los Sublímites establecidos en las Condiciones Particulares constituyen individualmente la responsabilidad máxima de la Aseguradora por cada obligación amparada.

Aviso a la Aseguradora

El Asegurado deberá dar aviso a la Aseguradora de los actos u omisiones del Tomador que puedan dar lugar a la afectación de la póliza dentro de un plazo de 10 días de ocurridos o conocidos por él, bajo pena de caducidad. Sin perjuicio de lo anterior, el Asegurado está obligado a adoptar todos los recaudos extrajudiciales o judiciales a su alcance contra el Tomador.

Modificación del Riesgo

El Asegurado y el Tomador no pueden acordar modificaciones al contrato garantizado, sin la anuencia del Asegurador. La Aseguradora quedará liberada de toda responsabilidad cuando las modificaciones o alteraciones realizadas al contrato no cuenten con su conformidad previa expresa y fehaciente.

Pluralidad de Garantías

El Asegurado está obligado a solicitar la previa conformidad fehaciente de la Aseguradora para la celebración de otros seguros que cubran el mismo riesgo e interés que esta póliza, bajo pena de caducidad. En caso de aceptación por parte de la Aseguradora, esta participará a prorrata del riesgo asumido en concurrencia con los otros garantes hasta el importe total de la garantía que se exija.

Cesión de Derechos

Los derechos emergentes de la póliza caducarán en caso de ser cedidos o transferidos total o parcialmente sin conformidad previa, expresa y fehaciente de la Aseguradora.

Determinación y Configuración del Siniestro

Se establecen las condiciones por las cuales el Asegurado tendrá derecho a exigir a la Aseguradora el pago pertinente.

Pago de la Indemnización y Efectos

Quedando configurado el Siniestro, la Aseguradora deberá hacer efectivo al Asegurado el pago garantizado dentro de 15 días.

Vigencia y liberación de Responsabilidad

La póliza será de vigencia anual con renovación automática hasta la finalización de las obligaciones a cargo del Tomador cuyo cumplimiento cubre, o la desafectación anticipada de la garantía por parte del Asegurado. La Aseguradora quedará liberada de toda responsabilidad al producirse la desafectación de la póliza de no haberse determinado siniestro alguno.

Prescripción Liberatoria

La prescripción de las acciones contra la Aseguradora, se producirá cuando prescriban las acciones del Asegurado contra el Tomador, de acuerdo con las disposiciones legales o contractuales aplicables.

Jurisdicción y Términos

Todos los plazos de días indicados en la póliza se computarán por días corridos. Las cuestiones judiciales que se planteen con relación al contrato entre el Asegurado y la Aseguradora se substanciarán ante los jueces del domicilio del Asegurado.

Cláusula de Ajuste de Capitales Asegurados

Las Sumas Aseguradas previstas en la póliza serán ajustadas anualmente de forma automática, en oportunidad de la renovación anual de la póliza a efectos de mantener actualizados sus valores.

Nueva Ley de Alquileres: Reglamentan el Seguro de Caución de Garantía