Por: Carlos A. Fossaceca y Pilar Moreyra

Doctor en Ciencias Jurídicas y profesor en Obligaciones y Daños

Abogada y profesora en Obligaciones y Daños

I - INTRODUCCIÓN

El derecho real de propiedad horizontal, de cierta forma, gana su denominación por el derecho romano. Se contrapone a la propiedad vertical de Roma, que se llamaba “dominio”, el cual se extiende en líneas perpendiculares hacia arriba y abajo. La propiedad horizontal se trata de un derecho real autónomo, conforme surge de los artículos 1887 y 2037 del Código Civil y Comercial de la Nación.

Vélez prohibía la propiedad horizontal, y fue a partir de la ley 13512 que se consagra el derecho a la propiedad horizontal. ¿Cuál es la esencia de la propiedad horizontal? El “uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio”. Existe una unión inescindible de partes privativas y comunes de las cuales se desprende una serie de reglas de convivencia propias de una sociedad para la administración de lo que se convierte en una suerte de vecindad.

En esta oportunidad, nos compete ponderar el conjunto de normas que forman el Capítulo 5 del Título V del Libro Cuarto del Código Civil y Comercial. En consecuencia, procederemos a estudiar el régimen legal de la asamblea, el órgano deliberativo de la propiedad horizontal.

Nos apresuramos a aclarar que el legislador ha aprovechado la ocasión de disciplinar en forma detalla al mentado instituto. Su regulación en la ley 13512 resultaba demasiado escueta. La carencia de preceptos debió ser subsanada por la doctrina y la jurisprudencia.

II - NOCIÓN DE ASAMBLEA

La asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver situaciones que se plantean en el régimen de la propiedad horizontal. Tal definición, incorporada en el artículo 2058, ha sido tomada del artículo 1999(3) del proyecto de Código Civil de 1998.

Se trata del órgano deliberativo conformado por los propietarios de las unidades funcionales que se reúnen cumpliendo el régimen previsto en el reglamento de propiedad horizontal para tratar temas determinados de los cuales han sido regularmente notificados.

III - MATERIA DE DECISIÓN

Se ha agrupado en torno de los cuatro apartados del artículo 2058 los temas que le compete a la asamblea resolver:

- Las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal [inc. a)]

- Las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de estos o por quien representa el 5% de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto [inc. b)]

- Las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio [inc. c)]

- Las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si lo hubiere [inc. d)]

Y además:

IV - CONVOCATORIA

V - QUÓRUM

VI - DELIBERACIÓN

VII - ¿QUIÉNES CONCURREN?

VIII - PRESIDENTE

IX - EXCEPCIÓN A LA REALIZACIÓN DE LA ASAMBLEA

X - MAYORÍA

XI - NULIDAD DE LA ASAMBLEA

XII - CONFORMIDAD EXPRESA DEL TITULAR

XIII - LIBROS

XIV - ASAMBLEA JUDICIAL

XV - ASAMBLEAS VIRTUALES

XVI - CONCLUSIONES

Este contenido forma parte de nuestra publicación Temas de Derecho Civil, Persona y Patrimonio

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