Se analizan los aspectos técnicos de la ley denominada “Régimen de Incentivo a la Construcción Federal Argentina y Acceso a la Vivienda“, que otorga incentivos fiscales para sujetos cumplidores y, a su vez, permite la normalización (blanqueo) de la tenencia de moneda nacional y extranjera para la realización de inversiones en la construcción.

El 25/2/2021, el Congreso de la Nación sancionó la ley 27613(1) denominada “régimen de incentivo a la construcción federal argentina y acceso a la vivienda”, a fin de promover las obras privadas del sector de la construcción. La misma establece una serie de beneficios impositivos, así como un régimen de exteriorización de la tenencia de moneda nacional y extranjera (en adelante, indistintamente, blanqueo/normalización/exteriorización), ambos de carácter voluntario.

El objetivo de la ley es incentivar una mayor actividad económica en la industria constructora, movilizar ahorros de los argentinos aplicándolos a obras nuevas, generar empleo e intentar promover un mercado de capitales que sirva para aplicar el ahorro privado al financiamiento de la construcción.

La ley aprobada se divide en los siguientes títulos:

Título I: “Incentivo a la construcción federal y acceso a la vivienda”.

Título II: “Programa de reactivación económica (blanqueo)”.

Título III: “Consolidación de la obra pública para vivienda social”.

Título IV: “Normas complementarias”.

Nuestro trabajo se centrará en el análisis técnico de los Títulos I y II. Dicho análisis, seguramente, luego, será complementado, toda vez que a la fecha aún no contamos con la reglamentación de la ley, la cual entendemos que será de suma importancia a los efectos de aportar certeza jurídica a los regímenes implementados, entre otros puntos.

I – INCENTIVOS FISCALES PARA SUJETOS CUMPLIDORES (TÍT. I DE LA LEY)

El Título I de la ley incluye los artículos 1 al 5, instrumentando un régimen de incentivos fiscales para aquellos contribuyentes que dispongan de moneda local y extranjera declarados y decidan destinarlos a nuevos proyectos de inversión en inmuebles. En el Título II, se instrumenta un blanqueo. Los beneficios del Título I son incompatibles para aquellos que utilicen la opción blanqueo del Título II.

El artículo 1 prevé la creación de un “Régimen de incentivo a la construcción federal argentina y acceso a la vivienda”, destinado a promover el desarrollo o inversión en proyectos inmobiliarios.

El artículo 2 define que debe entenderse como proyectos inmobiliarios a aquellas obras privadas nuevas que se inicien a partir de la entrada en vigencia de la ley. Incluye “construcciones, ampliaciones, instalaciones, entre otros”, que de acuerdo con los códigos de edificación o disposiciones semejantes se encuentren sujetos a denuncia, autorización o aprobación por autoridad competente.

La reglamentación deberá dar definiciones precisas sobre los proyectos inmobiliarios que se incluyen, de lo contrario, la definición de “entre otros” del artículo 2 generará dificultades interpretativas, en especial por la amplitud de contenido que conlleva la frase.

Bajo estas definiciones, también podrán incluirse construcción de locales, galpones, obras de infraestructura, etc. A nuestro entender, el artículo 2 no limita los proyectos inmobiliarios en función del destino.

También debería precisarse -por ejemplo- si la construcción de galpones en zonas rurales, no sujeta quizás a códigos urbanos de edificación, está incluida y, en su caso, definir la forma de acreditar la misma para usufructuar los beneficios de la ley.

La iniciativa incluye desarrollos inmobiliarios nuevos, entre los que se incluyen aquellos que tengan un nivel de avance menor al 50% a la fecha de entrada en vigencia de la ley.

Entendemos que la reglamentación definirá la forma de acreditar en forma fehaciente tal situación.

1.1. Beneficios fiscales

1.1.1. Impuesto sobre *los bienes personales*** (ISBP)

Los beneficios fiscales definidos en la ley, relacionados con el impuesto sobre los bienes personales, se componen de dos incentivos:

– La eximición del monto invertido por un plazo determinado.

– El cómputo de un pago a cuenta del impuesto.

1.1.1.1. Exención ante el ISBP del monto de la inversión en el proyecto

El artículo 3 de la ley no define en forma precisa el sujeto de los beneficios, refiere al inversor. Si bien el beneficio establecido como incentivo en el artículo citado es la eximición en el impuesto sobre bienes personales (establecido en el Título VI, L. 23966), entendemos que el inversor podría ser una persona humana o jurídica, en su caso.

La eximición del impuesto sobre los bienes personales será sobre el valor de las inversiones en proyectos de inversión realizadas hasta el 31/12/2022 inclusive, desarrolladas, directamente o a través de terceros, desde el período fiscal en que se efectivice la inversión y hasta aquel en que se produzca la finalización del proyecto inmobiliario, su adjudicación o la enajenación del derecho y/o la participación originados con motivo de aquella, lo que ocurra en primer lugar, hasta un plazo máximo de dos períodos fiscales.

La exención citada comprende a aquellos bienes cuya tenencia, al 31 de diciembre de cada año, representa la inversión en los proyectos inmobiliarios allí mencionados, sea de manera directa o a través de terceros -cualquiera sea la forma jurídica, contrato y/o vehículo adoptado para materializar la inversión- y siempre que se hubiera efectivizado con fondos oportunamente declarados.

Sobre lo mencionado en los párrafos precedentes, nos parece oportuno realizar algunos comentarios en relación a su interpretación y aplicación en la práctica:

De acuerdo con el texto del artículo 3 de la ley, se advierte que en aquellos casos en los que la obra fuese realizada por un tercero y este sea una sociedad o un fideicomiso, nos encontraríamos, a nuestro criterio, con algunas indefiniciones:

Véase, que si se supone que el sujeto inversor fuese una persona humana o sucesión indivisa, el tercero -sujeto que realiza la obra- deberá declarar el impuesto sobre los bienes personales, en carácter de responsable sustituto en el impuesto. Entendemos que la reglamentación debe precisar cómo debe proceder el tercero para excluir de la base la porción del inversor. De lo contrario, la exención definida en la ley no será tal para las personas humanas o sucesiones indivisas, pues el responsable sustituto reclamará y recuperará la porción pagada del impuesto a los mismos.

Deberá tenerse en cuenta, además, que quizás no todos los inversores del proyecto hayan accedido al beneficio de la presente ley.

En caso de que el inversor fuese una sociedad (por sí o mediante la intervención de terceros), el beneficio en bienes personales debería ser indirecto, pues la sociedad paga bienes personales en carácter de responsable sustituto de sus accionistas. En este caso, también debería precisarse la deducción de la base imponible de la inversión, cuando la sociedad liquida el impuesto sobre los bienes personales en su carácter de sustituta.

Quizás, luego de la reglamentación, encontremos respuesta a nuestras inquietudes.

Respecto de los fondos a invertir -previamente declarados-, el artículo 3 de la ley hace diferencia -respecto de las formas- sobre si lo son en moneda nacional o en moneda extranjera. En caso de que el inversor hubiese tenido declarados fondos (exteriorizados en su DDJJ o adquiridos en forma posterior a una DDJJ presentada) en moneda extranjera, para realizar la inversión previamente deberá realizar el pasaje a pesos mediante la aplicación transitoria de compra de títulos públicos nacionales (dólar MEP), de conformidad con los términos y condiciones que al respecto prevea la reglamentación que dicte el Poder Ejecutivo Nacional, y en la medida en que no resulten comprendidos en las disposiciones del Título II de esta ley.

Si suponemos que el inversor fuese una sociedad con stock de moneda extranjera, deberá -previamente a invertir- pasar a pesos dicho stock. De acuerdo con lo definido en la ley, lo podrá realizar con una operatoria de compra de títulos públicos en moneda extranjera y posterior venta de los mismos en pesos. Entendemos que para la misma no será neutra -desde el punto de vista fiscal- esta transformación de moneda extranjera a pesos, utilizando el vehículo del MEP.

Entendemos que este punto también lo aclarará la reglamentación.

1.1.1.2. Bienes personales: pago a cuenta computable

Por otra parte, el artículo 4 de la ley prevé un beneficio adicional para el inversor, consistente en un crédito fiscal para computar contra el impuesto sobre los bienes personales que va a equivaler al 1% de las inversiones realizadas en construcción. El incentivo está sujeto a las siguientes pautas:

a) Con relación a aquellas inversiones realizadas desde la fecha de entrada en vigencia de esta ley y hasta la fecha de vencimiento de la presentación de la declaración jurada del impuesto sobre los bienes personales del período fiscal 2020, ambas fechas inclusive: se computará a cuenta del impuesto determinado en el período fiscal 2020, no pudiendo generar saldo a favor. El remanente no utilizado podrá trasladarse, en primer término, al período fiscal siguiente y, de continuar, al período fiscal 2022.

b) Con relación a aquellas inversiones realizadas desde el día siguiente a la fecha de vencimiento de la presentación de la declaración jurada del impuesto sobre los bienes personales del período fiscal 2020 y hasta el 31/12/2021, ambas fechas inclusive: se computará a cuenta del impuesto determinado en el período fiscal 2021, no pudiendo generar saldo a favor. El remanente no utilizado solo podrá trasladarse al período fiscal siguiente.

c) Con relación a aquellas inversiones realizadas desde el 1/1/2022 y hasta el 31/12/2022, ambas fechas inclusive: se computará a cuenta del impuesto determinado en el período fiscal 2022, no pudiendo generar saldo a favor. El remanente no utilizado no podrá trasladarse a períodos fiscales siguientes.

1.1.2. Impuesto a las ganancias (IG) e impuesto a la transferencia de inmuebles *(ITI)***

Los beneficios fiscales definidos en la ley para aquellos titulares de inmuebles o derechos sobre inmuebles que transfieran los mismos y quien los adquiera y los destine a proyectos inmobiliarios se dividen en:

– Diferimiento de la fecha pago del impuesto en ITI e IG (sin actualización durante el plazo diferido).

– Actualización del costo computable del inmueble para la determinación del IG, desde el origen de su tenencia, hasta el momento de la transferencia y/o enajenación.

1.1.2.1. Diferimiento del pago del impuesto

El artículo 5 de la ley prevé que los titulares de inmuebles o de derechos sobre inmuebles que realicen una transferencia y/o enajenación de aquellos a los sujetos comprendidos en los incisos a), b), c), d) y f) del artículo 53 de la ley de impuesto a las ganancias (t.o. en 2019 y modifs.), que desarrollen los proyectos inmobiliarios en los términos del artículo 2 de la presente ley, gozarán del diferimiento del pago de impuestos.

Aplica al impuesto a las ganancias en el caso de tercera categoría y a la transferencia de inmuebles de personas humanas y sucesiones indivisas y/o, en su caso, ganancias si fuesen inmuebles o derechos sobre inmuebles adquiridos a partir del 1/1/2018.

Cuando se configure el hecho imponible en alguno de los dos impuestos antes citados, con motivo de la transferencia y/o enajenación ocurrida desde la fecha de entrada en vigencia de esta ley y hasta el 31/12/2022, ambas fechas inclusive, el pago del impuesto procederá en el momento o período fiscal en el que los titulares:

i) Perciban una contraprestación en moneda nacional o extranjera.

ii) Cedan o transfieran a cualquier título la participación, derechos o similares que hubieren recibido como contraprestación.

iii) Se produzca la finalización de la obra.

iv) Se adjudique la unidad que hubieran recibido como contraprestación.

v) De los puntos anteriores, lo que ocurra en primer lugar.

Es condición para el diferimiento que el inicio efectivo del desarrollo de tales proyectos se produzca con un plazo máximo de dos años desde el momento en que los inmuebles o el derecho sobre estos hubieren sido transferidos y/o enajenados.

Consideramos de importancia resaltar que la determinación del impuesto será en el momento en el que ocurra el hecho imponible -para el IG y/o ITI-, y el importe determinado a pagar se mantendrá en moneda histórica (nominal) hasta que proceda el pago de acuerdo con los ítems i) a v) antes citados. En un contexto inflacionario, el costo del impuesto diferido medido en términos reales será, sin dudas, sustancialmente inferior.

1.1.2.2. Costo computable en la determinación en los términos de la LIG para quien transfiere el bien

Los párrafos cuarto y quinto del artículo 5 de la ley incorporan otro beneficio -adicional al diferimiento- para los titulares de inmuebles o de derechos sobre inmuebles que realicen una transferencia y/o enajenación de aquellos a los sujetos comprendidos en los incisos a), b), c), d) y f) del artículo 53 de la ley del impuesto a las ganancias (t.o. en 2019 y modifs.).

Recordamos que la citada definición incluye la tercera categoría de la LIG, fideicomisos y loteos con fines de urbanización, edificación y enajenación -incluidos los realizados por conjuntos inmobiliarios- que desarrollen los proyectos inmobiliarios en los términos del artículo 2 de la ley.

Especifican los citados párrafos cuarto y quinto:

“A los efectos de determinar la base imponible del impuesto a las ganancias que corresponda diferir, deberán considerarse las disposiciones que a esos efectos establezca la norma legal del gravamen, considerando el costo de adquisición actualizado. Para determinar el costo computable, este deberá ser actualizado desde la fecha en que se produjo la adquisición, y/o desde la fecha en que se haya realizado la construcción y/o cada una de las mejoras, hasta la fecha de la transferencia y/o enajenación, aplicando el índice al que hace referencia el segundo párrafo del artículo 93 de la ley del impuesto a las ganancias, texto ordenado en 2019 y sus modificaciones, o su equivalente de acuerdo con la denominación que tuviere en el período de que se trate”.

“A los fines de utilizar el índice mencionado en el párrafo anterior, no resultan aplicables las disposiciones del artículo 10 de la ley 23928, modificado por la ley 25561”.

De acuerdo con los párrafos citados, véase que al momento de disponer de los inmuebles o derechos sobre estos – que incorpora un tercero que desarrollará el emprendimiento- se deberá establecer el costo computable para determinar el resultado ante el IG, y a tales efectos pareciera que la ley habilita actualizar el valor histórico fiscal del bien desde el momento de adquisición, construcción y/o mejora, hasta la fecha de la transferencia.

El índice a utilizar será el definido en el segundo párrafo del artículo 93 de la LIG. Con respecto al citado índice el quinto párrafo citado, menciona que “no resultan aplicables las disposiciones del artículo 10 de la ley 23928, modificado por la ley 25561”.

Recordemos que el artículo 10 de la ley 23928 (“de convertibilidad”) prohibió la indexación.

Quizás, la ley debió hacer referencia al artículo 39 de la ley 24073, que a nuestro entender es el que aplica en cuestiones impositivas a los mismos efectos.

Entendemos que la reglamentación debería aportar la aclaración.

De lo contrario, el espíritu legislativo del incentivo fiscal no se vería reflejado. Véase que de no aplicarse el artículo 39 de la ley 24073 (en lugar del art. 10, L. 23928), el único beneficio de actualización de costo computable que agregaría esta ley sería al de inmuebles que tengan el carácter de bienes de cambio a partir del 1/1/2018 (la L. 27430 excluye de actualización los inmuebles que tengan el carácter de bienes de cambio).

Consideramos que este incentivo será de interés para aquellos sujetos que están incluidos en la tercera categoría de la LIG y que opten por transferir bienes en los términos de la presente ley para afectarlos a nuevos proyectos inmobiliarios, en especial aquellos que no utilizaron la actualización fiscal prevista por la ley 27430.

Ello será así siempre que la reglamentación considere las salvedades que expresamos en el punto anterior, aportando seguridad jurídica.

Nota: Debe tenerse en cuenta que mediante el artículo 24 de la ley se faculta al Poder Ejecutivo Nacional a:

a) Extender los plazos de vigencia del régimen de incentivo a la construcción federal argentina y acceso a la vivienda (Tít. I de la ley).

b) Ampliar los rubros y/o actividades en virtud de las distintas modalidades que se adopten para el desarrollo de proyectos inmobiliarios.

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El nuevo régimen de incentivo a la construcción: incentivo fiscal para cumplidores y blanqueo de moneda nacional y extranjera con aplicación específica en proyectos inmobiliarios