Por: Andrés Duguine

I – Introducción

En la PIBA 179 se detallaron los cambios contenidos en la ley impositiva para el año 2024 -L. (Bs. As.) 15479 - BO: 2/1/2024- con especial énfasis en las novedades del impuesto sobre los ingresos brutos y del Código Fiscal.

En esta oportunidad se describirá el impuesto inmobiliario a raíz de la magnitud de los aumentos recibidos por sus contribuyentes y el desconocimiento que se percibe de cómo se alcanzan los mismos. En este sentido, se procederá a analizar en forma teórico-práctica el abordaje a dichos guarismos.

Se debe tener en cuenta que el proyecto de ley impositiva contemplaba aumentos de la base imponible del 300%,modificación de las tablas de tramos de alícuotas en la misma magnitud para que el contribuyente mantenga la misma alícuota implícita que en el período fiscal anterior y topes a estos aumentos para profundizar el principio de progresividad en este recurso. En el trámite parlamentario se modificaron en magnitud y en escalas esos topes. También debe observarse con especial cuidado para este ejercicio fiscal, la incidencia de la ausencia de las bonificaciones en determinados contribuyentes, que es una prerrogativa que tiene el Poder Ejecutivo -establecido desde su surgimiento en la ley- en búsqueda de incentivar determinados comportamientos de los contribuyentes. Es claro que es una libertad que tiene la Administración para darlas o no en función de una política o comportamiento buscado. En el devenir de distintas administraciones se ha bonificado en búsqueda de la adhesión al débito automático, la boleta electrónica o simplemente que se pague en término; en esta oportunidad se han emitido los patrimoniales con ciertas particularidades sobre este beneficio, en consecuencia pueden representar una suba superior en el monto a pagar a los topes que se incluyeron en la labor parlamentaria en la Honorable Legislatura.

En el siguiente punto se desarrollará la manda legal para cada una de las tres plantas (Edificado, Baldío y Rural)y se sintetizarán en casos teóricos los posibles aumentos que deben observar los contribuyentes en su impuesto a pagar.

II – Desarrollo

1. Impuesto inmobiliario urbano

Para establecer la valuación de los inmuebles correspondientes a la Planta Urbana se aplicará:

a) Para el ejercicio fiscal 2024, a los efectos de lo previsto en el artículo 79 de la ley 10707 modificatorias y complementarias (ley de catastro territorial), el coeficiente de actualización de las valuaciones fiscales básicas para los inmuebles pertenecientes a la Planta Urbana que la ley impositiva 2024 establece en uno con dos (1,2). El lector debe tener presente que este coeficiente se ha mantenido en dicho valor desde la ley impositiva 2020, post revalúo fiscal 2018.

b) La Tabla de Depreciación por antigüedad y estado de conservación aprobada por el artículo 49 de la ley 12576 (ley impositiva 2001) para los edificios, sus instalaciones complementarias y otras mejoras correspondientes a la Planta Urbana.

A) Cálculo del impuesto Inmobiliario componente básico para la Planta Urbana Edificada

Para el cálculo anual del impuesto inmobiliario componente básico correspondiente a la tierra urbana con incorporación de edificios u otras mejoras justipreciable deberá considerarse la siguiente tabla de bases imponibles y alícuotas:

Base Imponible ($)		Cuota fija ($)	Alícuota s/ excedente límite mínimo %
Mayor a	Menor o igual a	Cuota fija ($)	Alícuota s/ excedente límite mínimo %
0	1.825.488	1.820	0,028
1.825.488	3.082.604	2.331	0,138
3.082.604	4.123.972	4.066	0,276
4.123.972	5.054.912	6.940	0,304
5.054.912	5.954.692	9.770	0,331
5.954.692	6.910.904	12.748	0,359
6.910.904	7.992.924	16.181	0,386
7.992.924	9.310.820	20.358	0,400
9.310.820	11.043.920	25.630	0,559
11.043.920	13.474.064	35.318	0,597
13.474.064	17.384.452	49.826	0,652
17.384.452	22.837.500	75.322	0,745
22.837.500	31.465.000	115.947	1,118
31.465.000	48.720.000	212.402	1,584
48.720.000	101.500.000	485.721	2,142
101.500.000	121.800.000	1.616.269	2,329
121.800.000	152.250.000	2.089.056	2,342
152.250.000		2.802.195	2,363

A estos efectos se sumarán las valuaciones de la tierra y de las edificaciones y mejoras asignadas de conformidad a lo dispuesto en la ley 10707 modificatorias y complementarias, y para establecer la base imponible para la determinación del impuesto inmobiliario correspondiente a la Planta Urbana Edificada, se deberá aplicar un coeficiente de once con cuarenta y un mil ochocientos setenta y seis (11,41876) sobre dicha valuación fiscal. El coeficiente mencionado aumentó 300%, dado que en el año 2023 fue dedos con ochenta y cinco mil cuatrocientos sesenta y nueve (2,85469) modificando la tabla anteriormente presentada en coincidente magnitud para que de esta forma la alícuota implícita sea la misma que le correspondió al contribuyente en 2023. Pero ese aumento de la base imponible quedó sin aplicabilidad práctica, toda vez que en el trámite parlamentario se modificaron los topes que llevaba el proyecto de ley impositiva al impuesto liquidado en el período anterior:

El impuesto resultante por la aplicación de la escala anterior no podrá exceder,respecto del calculado en el año 2023, según las previsiones del Título I de la ley 15391 los porcentajes que a continuación se detallan:

a) Ciento cuarenta por ciento (140%) cuando se trate de inmuebles cuya base imponible correspondiente al año 2024 sea de hasta pesos cinco millones cincuenta y cuatro mil novecientos doce ($ 5.054.912) inclusive.

b) Ciento ochenta por ciento (180%) cuando se trate de inmuebles cuya base imponible correspondiente al año 2024 sea superior a pesos cinco millones cincuenta y cuatro mil novecientos doce ($ 5.054.912) y hasta pesos nueve millones trescientos diez mil ochocientos veinte ($ 9.310.820) inclusive.

c) Ciento noventa por ciento (190%) cuando se trate de inmuebles cuya base imponible correspondiente al año 2024 sea superior a pesos nueve millones trescientos diez mil ochocientos veinte ($ 9.310.820) y hasta pesos diecisiete millones trescientos ochenta y cuatro mil cuatrocientos cincuenta y dos ($ 17.384.452) inclusive.

d) Doscientos por ciento (200%) cuando se trate de inmuebles cuya base imponible correspondiente al año 2024 sea superior a pesos diecisiete millones trescientos ochenta y cuatro mil cuatrocientos cincuenta y dos($ 17.384.452) y hasta pesos ciento veintiún millones ochocientos mil($ 121.800.000) inclusive.

e) Cuando se trate de inmuebles cuya base imponible correspondiente al año 2024 sea mayor a pesos ciento veintiún millones ochocientos mil($ 121.800.000), el porcentaje resultante de la siguiente fórmula:

LOGARITMO (1+X) – LOGARITMO (1+2,00) + 2,00

Dónde:

X=variación porcentual del impuesto 2024, resultante de la aplicación de la presente escala, con respecto al impuesto calculado para el año 2023 según las previsiones del Título I de la ley 15391;

LOGARITMO= a logaritmo en base 10

En aquellos supuestos en que durante el ejercicio 2024 se produjere alguna modificación en el inmueble por la incorporación de obras o mejoras, y/o por la apertura, unificación o subdivisión de partidas, y/o por un cambio de Planta, los porcentajes establecidos en el párrafo anterior se aplicarán en relación al impuesto que, por ese mismo inmueble y teniendo en cuenta la situación de hecho verificada durante el año 2024, hubiera correspondido abonar de acuerdo a los valores vigentes en el año 2017 y calculado según las previsiones del Título I De la ley 15391, conforme la forma, modo y condiciones que establezca la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires con carácter general o'particular, según corresponda. Esto es para mantener el principio de equidad ante una reforma o incorporación y que el impuesto quede mal topeado frente a la misma versus el impuesto 2023,cuando a los efectos de la equidad debería ser topeado con dichas incorporaciones simulando el impuesto en la situación previa al revalúo fiscal realizado en 2018.

Asimismo, sobre el inmobiliario básico determinado, según los párrafos anteriores, se establece una contribución del tres con cinco por ciento (3,5%) con destino al Fondo Provincial de la Vivienda, conforme surge del artículo 7, inciso A), apartado 6) del decreto-ley 9573/1980 y modificatorias (Instituto de la Vivienda).

B)Cálculo del impuesto inmobiliario componente básico para la Planta UrbanaBaldía

Parael cálculo anual del impuesto inmobiliario componente básico del Baldíocorrespondiente a la tierra urbana sin incorporación de edificios y otrasmejoras justipreciables, deberá considerarse la siguiente tabla de basesimponibles y alícuotas:

Base Imponible ($)		Cuota fija ($)	Alícuota s/ excedente límite mínimo %
Mayor a	Menor o igual a	Cuota fija ($)	Alícuota s/ excedente límite mínimo %
0	49.636	6.146	0,154
49.636	154.932	6.222	0,160
154.932	270.104	6.390	0,166
270.104	401.444	6.581	0,172
401.444	535.920	6.807	0,180
535.920	657.720	7.049	0,190
657.720	803.880	7.280	0,202
803.880	964.656	7.575	0,217
964.656	1.163.800	7.924	0,236
1.163.800	1.399.544	8.394	0,262
1.399.544	1.670.608	9.012	0,295
1.670.608	2.009.112	9.812	0,340
2.009.112	2.403.764	10.963	0,400
2.403.764	2.964.124	12.542	0,480
2.964.124	3.776.408	15.232	0,591
3.776.408	5.142.776	20.033	0,746
5.142.776	7.099.000	30.226	0,964
7.099.000	10.278.388	49.084	1,230
10.278.388	16.899.868	88.190	1,514
16.899.868	32.351.304	188.439	1,798
32.351.304		466.256	2,083

A los efectos de establecer la base imponible para la determinación del impuesto inmobiliario correspondiente a la tierra urbana sin incorporación de edificios u otras mejoras justipreciables, se deberá aplicar un coeficiente del doce con seis mil ochocientos setenta y seis (12,6876), sobre la valuación fiscal asignada de conformidad al artículo 4 del proyecto del ley impositiva 2024 yla ley 14449 (ley de acceso justo al hábitat). En la Planta Urbana Baldía, el aumento de 300% de la base imponible (acompañado por la tabla con el mismo aumento en sus tramos para que la alícuota implícita sea la misma que le correspondió al contribuyente en 2023), tiene impacto pleno en el impuesto determinado, porque el mismo no fue topeado y a esto se suma la ausencia de bonificaciones.

Asimismo, sobre el impuesto básico determinado, según los párrafos anteriores, se establecen las siguientes contribuciones:

1) El tres con cinco por ciento (3,5%) con destino al Fondo Provincial de la Vivienda, conforme surge del artículo 7, inciso A), apartado 6) del decreto-ley 9573/1980 y modificatorias (Instituto de la Vivienda).

2) El cincuenta por ciento (50%), con destino al Fondo Fiduciario Público “Sistema De Financiamiento de Asistencia Técnica para la Mejora del Hábitat”, por aplicación del artículo 39 de la ley 14449 (ley de acceso justo al hábitat).

Por otra parte, los contribuyentes del impuesto inmobiliario de la Planta Urbana Baldía que acrediten ante la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires haber obtenido un permiso de obra, estarán exentos de abonar, por un período de seis (6) meses contados a partir de la fecha de expedición de dicho permiso, las cuotas del impuesto calculado conforme las pautas enunciadas enlos párrafos precedentes correspondiente al inmueble en que se emplazará dicha obra, que venzan durante ese lapso.

Además:

III- Determinación del impuesto a pagar 2024

Este artículo forma parte de la publicación de 'Práctica Integral Buenos Aires (PIBAP)', exclusivo para suscriptores de Errepar

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Impuesto inmobiliario en la provincia de Buenos Aires