Por: Richard Amaro Gómez

Se recuerda que las personas físicas o sucesiones indivisas pueden poseer en su patrimonio personal diferentes tipos de inmuebles, tales como:

1. Inmuebles personales propiamente dichos: son aquellos destinados a casa habitación, veraneo, recreo u otro fin semejante.

2. Inmuebles destinados a locación: son aquellos bienes, urbanos y rurales, que se alquilan para obtener una renta de primera categoría (conocida como renta del suelo).

3. Inmuebles Relacionados con el Oficio o la Profesión: se trata de oficinas o locales donde se ejerce un oficio o profesión, generando renta de cuarta categoría (conocida como renta del trabajo personal).

Distinción por fecha de adquisición

En relación con los bienes, es crucial distinguir entre aquellos adquiridos:

1. Pre-reforma tributaria (hasta el 31 de diciembre de 2017, inclusive).

2. Post-reforma tributaria (a partir del 1 de enero de 2018 en adelante).

Inmuebles adquiridos antes de 2018

Las propiedades adquiridas hasta 2017, cuando se enajenaban en cualquier ejercicio posterior, estaban alcanzados por el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), siempre que estuvieran ubicados en el país. Sin embargo, en el caso de la venta de la casa habitación, existía un régimen de venta y reemplazo que permitía diferir o eximir el tributo.

En este contexto, el Paquete Fiscal 2024 estableció en su artículo 67 la derogación del Título VII (artículos 7° a 18) de la Ley N° 23.905 a partir de la publicación de la ley en el Boletín Oficial (8/7/2024). En consecuencia, ya no se aplicará el ITI para los inmuebles del país adquiridos antes del 1 de enero de 2018 y que sean enajenados posteriormente a la fecha de entrada de vigencia de la ley.

Bienes procurados después de 2018

Todos aquellos logrados a partir del ejercicio 2018, inclusive en adelante, si se trata de bienes ubicados en el país, están gravados por el Impuesto Cedular establecido en el artículo 99 de la Ley del Impuesto a las Ganancias, a una tasa del 15%, salvo que se trate de la casa habitación.

Ganancias Simplificado

La ley de inocencia fiscal Ley Nº 27.799, junto al Decreto Nº 353 modificado por el Decreto Nº 767 y la RG (ARCA) Nº 5704, creó el denominado sistema de liquidación híbrido conocido como “Ganancias Simplificado” el cual tiene los siguientes efectos:

1. Blindaje fiscal: el bloqueo fiscal en Ganancias e IVA para períodos no prescriptos garantiza la liberación de impuestos y sanciones.

2. Efectos liberatorios del pago: la adhesión libera de obligaciones materiales y formales en el Impuesto a las Ganancias.

3. Eliminación del control patrimonial: al no informar patrimonio inicial ni cierre en Ganancias Simplificado, no existe justificación patrimonial.

En este sentido, la cuestión clave radica en que en principio “Ganancias Simplificado” sustituye la liquidación global y personal, pero no así la cedular la cual está plenamente vigente para el período fiscal 2025. Esto quiere decir que más allá que el contribuyente adhiera a “Ganancias Simplificado”, si venden un inmueble del patrimonio personal adquirido a partir del 1 de enero de 2018, inclusive, quedará alcanzado por el impuesto cedular del art. 99 de la ley del impuesto, el cual goza de una aplicación web especial.

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