Según el Diccionario de la Real Academia Española, el costo de mantenimiento es el “conjunto de operaciones y cuidados necesarios para que instalaciones, edificios industrias, etc., puedan seguir funcionando adecuadamente”. Dichas operaciones y cuidados implican la erogación de recursos escasos que se traducen en gastos.

En otro orden de ideas, el mantenimiento se puede clasificar en:

- Reactivo: una vez producidas las roturas, se generan las acciones necesarias para reponer el normal funcionamiento del bien de uso.

- Preventivo: antes de producirse las roturas, se cambian las partes que ya están degastadas y evitar las mismas a futuro.

- Predictivo: con diferentes técnicas, se intenta determinar el momento en el que se producirán las roturas, por ejemplo, por medio de un estudio de microfisuras, para evitar, en tiempo real, desperfectos.

En este marco, en la actividad de locación de bienes inmuebles, se generan gastos vinculados a la generación del ingreso, entre los cuales podemos contar los gastos de mantenimiento. Dichos gastos no siempre están a cargo de los inquilinos o locatarios, sobre todo en la etapa inicial, cuando el inmueble se está ofertando para su alquiler o locación.

En lo relativo a la ley del impuesto a las ganancias, el artículo 89 regla que los gastos de mantenimiento del inmueble resultan deducibles de las rentas de la primera categoría, como deducción especial.

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Asimismo, en lo que respecta a los inmuebles urbanos, siempre que se trate de sujetos que no deban llevar libros o tengan administradores a los cuales deben rendirles cuenta de su gestión, existen dos posibles métodos para la deducción:

a) Deducción en base real: conforme a los gastos reales sobre la base de comprobantes.

b) Deducción en base presuntiva: los gastos presuntos que resulten de aplicar el coeficiente del 5% sobre la renta bruta del inmueble, porcentaje que involucra los gastos de mantenimiento por todo concepto (reparaciones, gastos de administración, primas de seguro, etc.). En este sentido, adoptado un método, deberá aplicarse a todos los inmuebles y no podrá ser variado por el término de cinco años, contados desde el período, inclusive, en que se hubiere hecho la opción. En definitiva, el cuadro de situación que nos podemos encontrar para los que aplican el método presuntivo es:

Tabla de referencia

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