A través del decreto 406/2026, publicado en el Boletín Oficial del día de hoy, el Poder Ejecutivo Nacional introdujo modificaciones al decreto reglamentario de la ley de impuesto a las ganancias.

Esta medida regula de forma efectiva los beneficios fiscales que habían sido dispuestos originalmente por el Capítulo II del Título XXIV de la ley 27802 de Modernización Laboral, los cuales impactan directamente en las personas humanas y sucesiones indivisas que obtienen rentas por locación o resultados por la enajenación de inmuebles.

La norma busca otorgar certidumbre técnica a las exenciones que rigen para el período fiscal 2026, delineando los requisitos formales y sustanciales que deben verificar los contribuyentes para gozar de las dispensas.

Alquileres con destino a casa-habitación: alcance y límites de la exención

El artículo 1° del nuevo decreto sustituye el artículo 83 de la reglamentación vigente, redefiniendo conceptualmente el alcance del beneficio impositivo para las locaciones.

Se estipula formalmente que se entenderá por 'casa-habitación' a aquel inmueble con destino a vivienda única, familiar y de ocupación permanente del sujeto que la habita.

La norma introduce una diferenciación técnica fundamental según el tipo de renta:

Para el valor locativo presunto (o valor de alquiler presunto): la calificación de casa-habitación debe referirse de forma exclusiva a la vivienda propia del contribuyente.
Para las rentas derivadas de la locación o sublocación: el inmueble debe revestir con exclusividad el carácter de casa-habitación para el locatario o sublocatario. Es decir, el destino habitacional real y efectivo por parte del inquilino determina la procedencia de la exención para el propietario locador.

Punto clave: sin límite de unidades en alquiler

A diferencia de regímenes anteriores que topaban la cantidad de contratos o unidades afectadas para mantener un beneficio, el decreto 406/2026 aclara expresamente que la exención “alcanza a todas las unidades que la persona humana o sucesión indivisa afecte a dicho destino”, incluyendo además los importes que se perciban por el uso de muebles, accesorios o servicios provistos por el locador.

Vigencia y contratos preexistentes

Uno de los aspectos que mayor debate técnico generaba entre los asesores fiscales era el tratamiento de los contratos de locación celebrados con anterioridad a la reforma.

El decreto despeja toda duda al ratificar que la dispensa alcanza a las ganancias devengadas a partir del 1° de enero de 2026, con independencia de la fecha en que se hubiere celebrado el respectivo contrato de locación.

De esta manera, los alquileres devengados desde el inicio del corriente año quedan liberados del gravamen, siempre que se verifiquen los destinos habitacionales señalados.

Enajenación y transferencia de derechos sobre inmuebles

El artículo 2° del decreto incorpora un artículo sin número a continuación del artículo 83 del texto reglamentario, operativo para clarificar la exención sobre los resultados obtenidos por la venta de inmuebles o transferencias de derechos (alcanzados por el artículo 99 de la ley del tributo, es decir, el llamado impuesto cedular sobre inmuebles introducido en reformas previas).

El beneficio aplica tanto a sujetos residentes en el país como en el exterior, bajo las siguientes condiciones:

La enajenación o transferencia debe producirse a partir del 1° de enero de 2026.
La enajenación queda legalmente configurada conforme a los términos del artículo 3° de la ley (con la firma de la escritura traslativa de dominio o la entrega de la posesión, lo que ocurra primero).
Se asimila expresamente a este tratamiento la cesión de boletos de compraventa o compromisos similares donde aún no se hubiere otorgado la posesión del bien, expandiendo la seguridad jurídica del esquema.

Ajuste en las deducciones del locatario corporativo

El artículo 3° del decreto introduce un límite simétrico relevante. Modifica el régimen de deducciones indicando que la deducción de los alquileres no resultará aplicable en aquellos supuestos donde el locador o condómino sea una persona humana o sucesión indivisa.

Este cambio busca equilibrar el esquema fiscal ante la total desgravación de la renta en cabeza del propietario persona humana.

Vigencia de la norma

Conforme lo dispuesto en su artículo 4°, el decreto 406/2026 entra en vigor el día de su publicación en el Boletín Oficial, es decir, a partir del 1° de junio de 2026, otorgando el marco normativo de certeza necesario para las liquidaciones del impuesto y la planificación fiscal del período en curso.

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