Rememoremosque el paquete fiscal, - Ley N° 27.743 - BO: 8/7/2024, creó un amplió Régimen de Regularización de Activos para bienes en el país y en el exterior, tanto para sujetos residentes y no residentes, condicionado en general al pago de un impuesto especial, con importantes beneficios en materia impositiva.

En este contexto, el régimen estipula que se podrán regularizar aquellos activos del país y del exterior, incluyendo inmuebles, que fueran de su propiedad al 31 de diciembre de 2023.

Asimismo, el Decreto N° 608/2024 establece en el artículo 13 dos cuestiones fundamentales:

Valuación a lo fines fiscales - ganancias y bienes personales -: la valuación que surja por aplicación de los criterios esgrimido para el RRA - artículo 27 de la Ley N° 27.743 - será,a los efectos fiscales, el valor de incorporación al patrimonio del declarante,no debiendo considerarse su conversión a dólares.
Fecha de incorporación al patrimonio: es el 1° de enero de 2024. No obstante, se precisa que no se podrá computar, a los efectos de la determinación del impuesto a las ganancias, los bienes de cambio que se hubieran regularizado, en la existencia inicial del período fiscal inmediato siguiente.

En este marco, es preciso recordar que ley de reforma, Ley N°27.430, regló por un lado la eliminación del impuesto a la transferencia de Inmuebles y creó un hecho imponible autónomo para las personas humanas en el impuesto a las ganancias alcanzado al resultado de la venta de inmuebles y derechos sobre inmuebles (artículo 2 punto 5 de la ley del impuesto de marras), cualquiera sea el sujeto que obtenga la ganancia, lo cual implica y de acuerdo al criterio de tributación:

Personas físicas y sucesiones indivisas residentes: quedarán alcanzadas tanto por los inmuebles situados en el país como en el exterior.
Personas físicas y sucesiones indivisas del exterior: quedarán alcanzados por los inmuebles situados en el país.

Por consiguiente, en la medida que se trate de una persona física o sucesión indivisa no habitualista y no sujeto empresa, quedará sujeta al nuevo hecho imponible autónomo por la enajenación de inmuebles.

Asimismo, este hecho imponible autónomo también alcanza a los resultados derivados de la transferencia de derechos sobre inmuebles (verbigracia: usufructo,servidumbres, etc.).

Por otra parte, lo medular estriba en la forma de tributación, dado que en el caso de los residentes si la ganancia es de fuente argentina estará alcanzada por la imposición cedular del art. 99 de la ley del impuesto a la tasa del 15%. En cambio, si es de fuente extranjera tributará por la imposición semi cedular del artículo 94 tercer párrafo, a la alícuota del 15%.

No obstante, la compra venta de la casa habitación está exenta.

En cuanto a la vigencia de este nuevo gravamen, para personas humanas y sucesiones indivisas del país o del exterior, hay que indicar que el artículo 86 de la ley de reforma prevé en su inciso “a” que las operaciones analizadas tributarán en tanto el enajenante o cedente hubiera adquirido el bien a partir del 1° de enero de 2018 (en los términos de la reglamentación) o, en caso de bienes recibidos por herencia, legado o donación, cuando el causante o donante lo hubiese adquirido con posterioridad a esta última fecha.

En consecuencia, como los inmuebles regularizados tienen como fecha de ingreso al patrimonio el 1 de enero de 2024, y salvo que se trate de la casa habitación,su venta posterior generará una renta gravada en el impuesto a las ganancias.Asimismo, es preciso hacer notar que el costo del bien se actualizará a partir del enero 2024 hasta el mes de la venta.

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