Según el diccionario de la Real Academia Española, el gasto de mantenimiento es el “conjunto de operaciones y cuidados necesarios para que instalaciones, edificios industrias etc., puedan seguir funcionando adecuadamente”. Este grupo de funciones implican la erogación de recursos escasos que se traducen en consumos.

En otro orden de ideas, se puede clasificar en:

Reactivo: una vez producida las roturas se generan las acciones necesarias para reponer el normal funcionamiento del bien de uso.

Preventivo: antes de producirse las roturas, se cambian las partes que ya están degastadas y evitar las mismas a futuro.

Predictivo: con diferentes técnicas se intenta determinar el momento en que se producirán las roturas, por ejemplo: por medio de un estudio de micro fisuras, para evitar en tiempo real desperfectos.

En este marco, en la actividad de locación de bienes inmuebles se ocasionan consunciones vinculadas a la generación del ingreso entre los cuales podemos contar los de mantenimiento. Estos no siempre están a cargo de los inquilinos o locatarios, sobre todo en la etapa inicial donde el inmueble se está ofertando para su alquiler o locación.

En lo relativo a la ley el impuesto a las ganancias, el artículo 89 regla que las consumiciones de mantenimiento del inmueble resultan deducibles de las rentas de la primera categoría, como deducción especial.

Asimismo, en lo que respecta a las edificaciones urbanas; siempre que se trate de sujetos que no deban llevar libros o tengan administradores a los cuales deben rendirles cuenta de su gestión; existe dos posibles métodos para la deducción:

Deducción en base real: conforme a los gastos reales a base de comprobantes.
Deducción en base presuntiva: los gastos presuntos que resulten de aplicar el coeficiente del 5% sobre la renta bruta del inmueble, porcentaje que involucra los gastos de mantenimiento por todo concepto (reparaciones, gastos de administración, primas de seguro, etcétera).

En este sentido, adoptado un método deberá aplicarse a todos los cassalicios y no podrá ser variado por el término de 5 años, contados desde el período, inclusive, en que se hubiere hecho la opción.

Ahora bien, es importante precisar que el concepto de gasto de mantenimiento, en líneas generales, refiere a aquel que se realiza para reponer el normal funcionamiento de un bien de uso. Dicho en otros términos y tal como la palabra lo indica, es el conjunto de gastos qué es necesario incurrir para que un determinado bien durable como lo son los bienes de uso conserven sus funcionalidades. De ahí que la palabra conservar se utiliza como sinónimo de mantener.

Asimismo, estos últimos se pueden clasificar en: ordinarios y extraordinarios. Los de mantenimiento ordinarios son aquellos previstos o esperados. O sea, son que se espera incurrir en un determinado lapso de tiempo para conservar las funcionalidades del bien de uso. No son atípicos y suelen ser frecuentes.

No obstante, los de mantenimiento extraordinarios se pueden definir como aquellos que son atípicos, excepcionales, imprevistos, infrecuentes, etcétera. Este último tipo no son esperados sino que ocurren y hay que afrontarlos. Como nota adicional también podemos agregar que suelen ser de importes significativos.

Desde este enfoque, en ganancias todo el gasto de mantenimiento ordinario y extraordinario resulta ser deducible ya que están relacionados con un bien inmueble que se está destinando a la locación y que, por ende, genera renta de primera. Frente a ello, el problema aparece cuando se habla de los de mantenimiento presunto dado que el mismo incluye los de conservación por todo concepto. Al respecto, existen colegas que interpretan que los presuntos son aquellos gastos de mantenimiento ordinarios y que no incluiría a los extraordinarios. Dicho criterio y sin perjuicio de otras opinionies, resultaría razonable si se tiene en cuenta de que el gasto de mantenimiento presunto es una estimación en función de la ganancia bruta, lo cual reflejaría los gastos de mantenimiento o conservación que se esperan que ocurran a lo largo de un periodo fiscal. No así los extraordinarios que son difíciles de estimar ya que por su propia definición son imprevistos, infrecuentes e inesperados. De allí que estos gastos no se incluirían dentro del concepto de gastos presuntos por lo que estos podrían deducirse aparte de los primeros.

En definitiva, un tema discutible del cual se piensa por una cuestión de justicia tributaria que lo razonable sería que los gastos de mantenimiento extraordinarios se deduzcan aparte.

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Ganancias 1ra categoría: gastos de mantenimientos