El marco normativo y el requisito de “casa-habitación”

Rememoren que, en el marco de la reglamentación de la exención de alquileres con destino a vivienda -aplicable para los períodos fiscales 2026 inclusive en adelante, según lo establecido por el capítulo fiscal de la ley de modernización laboral (L. 27802)-, se dispuso un requisito fundamental para que el beneficio sea practicable. De acuerdo con el decreto reglamentario 406, la condición sine qua non es que el inmueble constituya la casa-habitación del locatario.

En este contexto, el decreto reglamentario define “casa-habitación” bajo tres parámetros estrictos:

Vivienda única: no puede poseer otra.
Familiar: ámbito en el cual habita con su esposa e hijos.
Ocupación permanente: debe constituir su residencia habitual.

Por lo tanto, la nueva exención implica que el beneficio no operará por el simple destino que el locador le otorgue al inmueble, sino por el carácter que revista la propiedad para el locatario.

Lo indicado quiere decir que una persona humana o sucesión indivisa puede alquilar un inmueble con destino a vivienda, pero si para el inquilino este no representa su vivienda única, familiar y de ocupación permanente, no resultará procedente la exención en el impuesto a las ganancias para el propietario.

La encrucijada del locador: dos ejemplos prácticos

Lo señalado resulta sumamente llamativo, ya que coloca al locador en la difícil tarea de determinar y constatar la realidad habitacional del arrendatario. Esto se puede vislumbrar claramente a través de dos ejemplos muy comunes en la práctica:

Caso 1 (El estudiante): una persona humana alquila un departamento con destino a vivienda. Quien lo ocupa es un joven que lo utilizará mientras desarrolla sus estudios universitarios en otra provincia. En este supuesto, para el joven no es su “casa-habitación” en los términos de la norma, sino más bien una vivienda temporal de estudio.
Caso 2 (El trabajador golondrina/corporativo): una persona humana destina un departamento en Salta para locación. El contrato lo firma una familia tucumana que tiene su casa-habitación en Tucumán, pero que, por razones laborales, trabaja durante la semana en Salta y lo alquila para pernoctar allí. Para esta familia, la vivienda de Salta no es su casa-habitación, ya que su residencia única, familiar y permanente permanece en Tucumán.

Conclusión y recomendación práctica

En definitiva, se está ante una normativa bastante particular y de compleja fiscalización en el terreno fáctico.

Recomendación: a fin de evitar contingencias fiscales y disipar cualquier duda respecto de la procedencia de la exención, es aconsejable dejar plasmado expresamente en el contrato de locación, mediante una cláusula o declaración jurada del inquilino, que para el locatario el inmueble constituirá su vivienda única, familiar y de ocupación permanente.

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