Recuerden que el capítulo fiscal de la reforma laboral aprobado recientemente estableció una exención para los alquileres destinados a casa-habitación en el impuesto a las ganancias, aplicable a partir del período fiscal 2026 en adelante. A su vez, es importante precisar que el decreto reglamentario dispuso que la exención resulta de aplicación para las personas humanas y sucesiones indivisas, siempre que el inmueble sea destinado a casa-habitación del locatario, entendiendo por tal la vivienda única, familiar y de ocupación permanente.

Asimismo, es necesario traer a la memoria que las locaciones con destino a casa-habitación reciben el siguiente tratamiento en los impuestos nacionales:

1. Impuesto al valor agregado (IVA): exento sin condiciones.

2. Impuesto sobre los bienes personales: en la medida en que el contrato esté debidamente registrado en el RELI (Régimen de Registración de Contratos de Locación) y el valor del inmueble no supere el mínimo no imponible especial para casa-habitación, estará exento.

3. Autónomos: rememoren que el arriendo de inmuebles es una renta pasiva, por lo que no genera la obligación de tributar al régimen de autónomos.

Por lo tanto, bajo las condiciones antes señaladas, los alquileres con destino a casa-habitación quedan prácticamente libres de tributación nacional en el régimen general.

El encuadre en el Régimen Simplificado (monotributo)

Para analizar la conveniencia, es útil comparar esta situación con la de un sujeto que tiene inmuebles destinados a alquiler para casa-habitación y opta por el monotributo. Su encuadre en este régimen sería el siguiente:

1. Unidades de explotación: puede tener hasta tres inmuebles con destino a casa-habitación, salvo que inscriba los contratos de locación en el RELI, en cuyo caso podrá tener la cantidad que desee, ya que la totalidad se considerará como una sola unidad de explotación.

2. Componente previsional (jubilación y obra social): en todos los casos, al estar inscrito en el monotributo exclusivamente por la actividad de locación de inmuebles, se encuentra exento de ingresar el componente previsional.

3. Componente impositivo: si tiene hasta dos inmuebles (con independencia de su destino) y los contratos están registrados en el RELI, estará eximido de abonar este componente. En caso de tener más de dos, deberá tributar el componente impositivo de la categoría que le corresponda.

Conclusión y análisis de conveniencia

En consecuencia, a un contribuyente cuya única actividad sea la locación de inmuebles para casa-habitación no le convendrá permanecer en el monotributo en aquellos casos en los cuales se vea obligado a pagar el componente impositivo (ya sea por no tener los contratos registrados en el RELI, o por tenerlos registrados pero poseer más de dos inmuebles).

Esto se debe a que, si en esa situación el contribuyente decidiera pasar al Régimen General, la renta estaría totalmente exenta del impuesto a las ganancias, en el gravamen sobre los bienes personales y no pagaría IVA ni autónomos (quedando libre de tributación nacional por esta actividad); mientras que, de continuar en el monotributo, debería absorber mensualmente el costo del componente impositivo.

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