Recordemosque en nuestro país el mercado inmobiliario para la venta de inmuebles sematerializa en dólares estadounidenses, práctica habitual y recurrente. Si bienes cierto que ciertas operaciones se concretan y se escrituran en pesos, sonoperaciones del tipo marginal. Ello por cuanto el grueso de las operaciones sepacta y escritura en dólares, más allá del tipo de cambio que sueleexteriorizarse a los fines fiscales del impuesto de sellos.

Eneste sentido, una controversia que hizo su génesis en el marco del Régimen deRegularización de Activos (RRA) fue como considerar la valuación de inmueblesen el país. Al respecto, debemos recordar que el criterio esgrimido para estosactivos ocultos fue considerar: valor de adquisición, valor fiscal 2023, baseimponible del impuesto inmobiliario 2023 por 4; de los 3 el mayor. Aunque,adicionalmente, se estableció un procedimiento a fin de tener en cuenta elvalor de mercado al 31/12/2023, cuando este es inferior al mayor de los 3 yaseñalados.

Lagran duda que surgió en cuanto a inmuebles cuya operación se escrituró yconcretó en dólares estadounidenses es si su valor de adquisición son losdólares de la escritura o esos mismos dólares convertidos a pesos por el tipode cambio oficial de ese momento. Esto no resultó ser un tema menor si vemos unejemplo extremo. Supongamos un inmueble de la década de los noventa donde unpeso era igual a un dólar por el que se había pagado USD 100.000: ¿el valor deadquisición son USD 100.000 o $ 100.000 que dividido por el tipo de cambio deregularización de $ 1.000 arroja USD 100? Ello por dar un ejemplo extremo.

Muchosde los especialistas que se posicionaron en la alternativa de considerar elpasaje a pesos se basaban en lo que establece de manera textual el art. 27.1 enla parte pertinente del inciso “a” del paquete fiscal: “b) Inmuebles ubicados en Argentina: su valor de adquisición, su valorfiscal o su valor mínimo, según se define a continuación, el que sea superior, convertidoa dólares estadounidenses al Tipo de Cambio de Regularización”. Elsubrayado es nuestro. Por lo tanto, al establecer la conversión a dólares porel tipo de cambio de $ 1.000, este era el fundamento normativo para adoptareste criterio.

Porotra parte, los que se posicionaron en la otra alternativa de considerardirectamente como valor de adquisición los dólares de la escritura se basaron enque todas las normas de valuación de este régimen apuntan a la determinación dela base imponible en dólares estadounidenses. Por lo que si estamos ya ante unactivo medido en dólares no cabe más que considerar el mismo y pasar los otrosvalores comparativos a dólares por el tipo de cambio de regularización.

Hastapodríamos decir que teníamos reconocida doctrina opinando tanto en un sentidocomo en el otro.

Noobstante, lo cierto es la ARCA es AFIP la semana pasada a través de su ABC fijó su posición:

“Si se posee unaescritura de un inmueble valuada en dólares, ¿se debe tomar ese valor endólares a fin de determinar la base de cálculo del impuesto especial?

Sí, si el inmueble está expresado en dólares en la escritura, ese seráel valor a considerar para el cálculo de la base imponible del ImpuestoEspecial de Regularización.

Fuente: AFIP - Art. 27° de la Ley N. º 27.743 – Art. 15° del Decreto N.º 608/2024”.

Endefinitiva, el Fisco opina que debe considerarse como valor de adquisición losdólares de la escritura.

Sibien nosotros creemos que el tema sigue siendo discutible dado que la norma noha sido clara, el tema estaría ya delineado con la posición fiscal. Y ahora conla prórroga del Decreto Nº 977/2024 del RRA en el cual se extendió, entre otrasfechas, hasta el 8 de noviembre de 2024, inclusive, el plazo para la adhesión ypago inicial del 75% de la primera etapa; se puede reconsiderar adecuadamentelos cálculos realizados.

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