La Sala B de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil consideró que la existencia de un usufructo sobre el inmueble sujeto a condominio no es un obstáculo que impida su división.

En el caso “Taverna, Mirta Susana c/Taverna, Roxana Mabel s/división de condominio”, la sentencia de primera instancia hizo lugar a la demanda y fijó a favor de la actora un canon locativo hasta el momento de la desocupación del bien, de acuerdo con la proporción que ella posee más sus respectivos intereses.

La demandada interpuso un recurso de apelación en el que sostuvo que “se ha soslayado -sin fundamento suficiente- que el inmueble objeto de disputa se encuentra actualmente afectado a un usufructo vitalicio constituido en favor de la Sra. Beatriz Muñoz, quien vive actualmente allí”.

En virtud de ello, alegó que “si aplicamos con un criterio realista esta norma al caso, es claro que nunca se debió haber decidido la división forzosa del condominio, por darse precisamente la hipótesis de división nociva”.

Y explicó que “es un hecho de público y notorio conocimiento, que no exige actividad probatoria de las partes, asumir que un inmueble afectado por un usufructo tiene un valor económico considerablemente inferior a un inmueble de similares características, pero sin encontrarse afectado por el referido derecho real”.

Los camaristas Claudio Ramos Feijoo, Omar Díaz Solimine y Roberto Parrilli confirmaron la decisión de primera instancia, ya que “la división de la cosa común afecta solo y exclusivamente a los comuneros o copropietarios debido a que el derecho real de usufructo a favor de terceros resulta ajeno a la división de la cosa común” y que “al decretarse la división no se modificarán las facultades del usufructuario, quien continuará ejerciendo su derecho del mismo modo en que lo hacía con anterioridad”.

“Tal como fue debidamente receptado por el artículo 484 del actual Código Civil y Comercial, debe admitirse la facultad de cada condómino de usar y gozar de la cosa común conforme a su destino, con tal de que no la deteriore en su interés particular y siempre que ninguno de los restantes comuneros ejerza el ‘ius prohibendi’”, agregaron.

Y remarcaron que “mientras no mediase oposición, debe reconocerse que, si el objeto del condominio es, por ejemplo, un inmueble destinado a vivienda, todos tienen derecho de habitarlo. Si las comodidades lo permiten, podrán hacerlo juntos y hasta es posible convenir la ocupación en distintos períodos, si no fuera factible la habitación simultánea. Todo ello supone necesariamente un acuerdo entre los comuneros, quienes están facultados para convenir una partición de uso y goce”.

Sin embargo, es frecuente en la práctica que uno de los condóminos utilice la cosa común en forma exclusiva, sin que los demás formulen oposición alguna. Ante una situación de esta naturaleza, se plantea el interrogante acerca de si los otros comuneros tienen derecho a reclamar una compensación pecuniaria.

Luego señalaron que “el condómino que ocupa la cosa común ejerce sobre ella un derecho que le es propio y, mientras no conozca la voluntad de los demás comuneros de ejercer el igual derecho que estos tienen, nada les debe. La petición para que produzca los efectos requeridos ha de ser recepticia, y hasta tanto no sea fehacientemente conocida por su destinatario no puede dar lugar al nacimiento de ningún derecho para quien la realiza”.

En consecuencia, si bien se reconoce el derecho de exigir una compensación por la utilización exclusiva del bien, la misma solo es procedente desde el momento en que se formula el reclamo, dado que para el período anterior se presume un consentimiento tácito con la ocupación gratuita.

En el artículo “Usufructo. Concepto y caracterización jurídica”, publicado en el Suplemento Especial sobre Derechos Reales, Carlos Clerc explica que el usufructo es un “derecho real en virtud del cual el propietario constituyente desmiembra ciertas facultades inherentes a su derecho real a favor del titular del gravamen, denominado usufructuario”.

”El usufructo es un derecho esencialmente divisible; pues el producto de él es susceptible de división”, agrega.

El artículo 2130 del Código Civil establece que es un derecho divisible, en tanto puede corresponder el derecho a distintos sujetos, a quienes se les asigna una porción material o una cuota indivisa del objeto.

Este carácter lo diferencia de la habitación y de las servidumbres, en tanto que no se pueden dividir en cuotas partes ideales, aunque sí admiten el fraccionamiento material.

No obstante, “la divisibilidad del usufructo, esto es, que varias personas pueden tener una cuota parte del goce de la cosa usufructuada, debe entenderse que es divisible la esencia económico-patrimonial del derecho, pero no la esencia jurídica del derecho”, concluye el especialista.

El usufructo sobre un inmueble sujeto a condominio no impide su división