A través de la Disposición 3/2026, la Dirección General del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal (DGRPI) estableció un cambio de criterio respecto al denominado 'derecho de sobreelevar' o 'derecho de sobre-edificación'.

La norma anuló la anterior Disposición Técnico Registral N° 2/1999, que permitía de forma excepcional la registración de este derecho.

Naturaleza jurídica: un derecho personal, no real

El fundamento principal de la medida radica en que el derecho de sobreelevación no se encuentra enumerado en el artículo 1887 del Código Civil y Comercial de la Nación dentro de los derechos reales. Al regir el principio de numerus clausus, la DGRPI ratifica que se trata de un derecho personal.

Bajo esta premisa, la normativa señala que:

No se tomará razón de su reserva, constitución o cesión como un asiento autónomo en el Registro.
La función registral debe evitar 'asientos híbridos' que confundan la naturaleza de los derechos inscriptos.
Para proteger derechos sobre lo edificado o a edificar, los interesados cuentan con la figura del Derecho Real de Superficie (arts. 2114 y ss. CCCN), el cual sí posee regulación registral específica.

Requisitos para el alta de nuevas unidades

A pesar de la imposibilidad de registrar el derecho de forma autónoma, la resolución detalla el procedimiento para las modificaciones del Reglamento de Propiedad Horizontal que tengan por objeto dar de alta unidades funcionales producto de una sobreelevación:

Consentimiento unánime: en principio, se requiere el consentimiento de todos los titulares registrales de las unidades del edificio.
Excepción por Reglamento: si la modificación ya estaba prevista en el Reglamento de Propiedad Horizontal, solo será necesaria la intervención del titular del derecho reservado.
Alteración de porcentuales: si existe un cambio en el porcentual de dominio, deberán intervenir todos los titulares de las unidades comprometidas.
Protección de acreedores: en caso de que las unidades existentes sufran una disminución de sus porcentuales y estén gravadas (por ejemplo, con hipotecas), se deberá acreditar el consentimiento de los acreedores.
Calificación notarial: la escritura pública deberá contener la calificación notarial adecuada del 'negocio causal' que da origen a las nuevas unidades a favor del beneficiario de la reserva.

Vigencia

Esta nueva disposición entró en vigor el 5 de marzo de 2026 y será aplicable a todas las escrituras autorizadas a partir de la fecha de su publicación en el Boletín Oficial.

¡Escuchá 'Errepar Informa' en Spotify!

También te puede interesar:

Reforma Laboral: cómo funcionará el Fondo de Asistencia Laboral (FAL)

El Registro de la Propiedad rechazó la registración autónoma del “derecho de sobreelevación”