La Dirección General del Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a través de la disposición 10/2025, instauró el marco normativo aplicable para la registración de boletos de compraventa y otros derechos relativos a unidades funcionales y complementarias aún no construidas o en estado de avance de obra.

La finalidad principal es conferir oponibilidad registral a dichos instrumentos, aún cuando la posesión del inmueble por parte del adquirente no sea inmediata.

Para ello, se requiere como condición la registración previa de una escritura pública de afectación, por la cual el titular registral del dominio manifieste formalmente su voluntad de someter el inmueble a un régimen especial de registración de boletos, con vistas a su posterior afectación a propiedad horizontal o cualquier otro régimen legal de subdivisión del suelo.

La misma deberá ser ingresada por los canales habituales para documentación notarial y será objeto de calificación registral, debiendo contener, entre otros elementos esenciales:

Identificación precisa del inmueble (domicilio, matrícula, nomenclatura catastral).
Determinación y numeración de las futuras unidades funcionales y complementarias según el proyecto de plano de obra (no se requiere adjuntar el plano, basta con sus datos técnicos de referencia).
Manifestación del estado de ocupación del inmueble.
Constancia de solicitud y resultado de los certificados registrales (Ley 17.801, art. 23).
Compromiso irrevocable del titular de dominio respecto de la futura afectación al régimen de propiedad horizontal o de subdivisión, y promesa de entrega del derecho real de dominio o superficie.
Identificación de la entidad —pública o privada— a cargo de la registración de los boletos.
Declaración sobre la existencia de boletos ya suscriptos.
Agregado de croquis suscripto por profesional habilitado, en original o copia certificada por escribano.

En los casos en que el Registro actúe como entidad receptora de boletos, estos deberán ser presentados en simultáneo con la solicitud de registración de la escritura de afectación, siempre que ya hayan sido celebrados.

La normativa contempla, además, la modificación del proyecto de afectación, la cual tendrá que instrumentarse mediante nueva escritura pública e inscribirse conforme al procedimiento registral correspondiente.

En cuanto a la extinción del asiento registral de afectación, podrá producirse:

Por caducidad automática: transcurridos diez (10) años desde la registración, si no se solicita su renovación.
Por petición conjunta de todas las partes interesadas, con las conformidades necesarias —incluidas aquellas de titulares de derechos hipotecarios y adquirentes con boletos registrados, en su caso.
Por mandato judicial.
Por consumación del régimen definitivo, es decir, al momento de afectar el inmueble a propiedad horizontal u otro régimen legal, y transmitirse la totalidad de las unidades proyectadas.

La norma habilita la posibilidad de reinscripción antes del vencimiento del plazo de caducidad, a solicitud de cualquiera de las partes interesadas o de las entidades financieras titulares de hipotecas, sin necesidad de generar nuevos certificados registrales.

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