I - INTRODUCCIÓN

La sanción del Código Civil y Comercial de la Nación estableció que el objeto de los derechos reales son las cosas y, excepcionalmente, los bienes, en los casos que el Código determina (conf. art. 1883, CCyCo.). A su vez, trajo otra innovación al fijar que el derecho real se ejerce sobre la totalidad de la cosa o una parte material de ella, por el todo o por una parte indivisa.

Recordemos que, desde un punto de vista físico, cosa es todo lo que existe corporalmente en el espacio, a excepción de la persona.

Desde un punto de vista jurídico, se estrecha el concepto, en tanto no es suficiente la materialidad, o tal vez su utilidad, sino que se necesita que sea accesible al hombre y apropiable, no existiendo en forma ilimitada. La cosa, en sentido jurídico, tiene un aspecto económico, pero también puede tenerlo en sentido afectivo, científico, social, humanitario, etc.

Por ejemplo, la luna es una cosa en sentido físico, pero no es apropiable, por lo que no es cosa en sentido jurídico. El mar es cosa también en sentido jurídico, pero no es apropiable. En cambio, una casa, un automotor, un caballo, son accesibles y apropiables; de este modo, son cosas en sentido físico y jurídico.

Las cosas son los objetos inmediatos de los derechos reales; así como los hechos son los objetos inmediatos de los derechos personales.

El artículo 1888 del CCyCo. fija que son derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria. Podemos agregar al listado la propiedad comunitaria indígena(2). De este modo, los restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena.

Agrega la norma que, con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o gravámenes reales. Marca la existencia de una presunción iuris tantum en el sentido de que las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario.

Toda duda sobre la existencia de un gravamen real, su extensión o el modo de ejercicio, se interpreta a favor del titular del bien gravado. Una excepción a esta cláusula podemos verla en el artículo 2154 del CCyCo., donde se indica que en el supuesto de la constitución de un derecho real de uso, si no se establece su limitación del uso y goce, se interpreta que se constituye un derecho real de usufructo, que resulta ser más gravoso para el nudo propietario o titular dominial.

La novedad sobre la cual voy a explayarme es la posibilidad de que los derechos reales sobre cosa ajena no recaigan sobre la totalidad de un inmueble, sino solo sobre una parte, lo que tendrá su impacto en la técnica notarial-registral.

Y además

II - ANÁLISIS DE LOS DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA

III - PUBLICIDAD REGISTRAL INMOBILIARIA

IV - EN RESUMEN

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El objeto en los derechos reales sobre cosa ajena