A través del Decreto 1017/2024, publicado en el Boletín Oficial del día de hoy, el Gobierno implementó las hipotecas divisibles, las que podrán constituirse sobre inmuebles sujetos a proyectos inmobiliarios para la posterior división y afectación al régimen de propiedad horizontal o conjuntos inmobiliarios, o para subdivisiones originantes de parcelas del dominio común.

El nuevo texto dispone que el acto constitutivo de la hipoteca divisible deberá cumplir con los siguientes requisitos:

El dominio del inmueble deberá constar libre de gravámenes o los existentes deben ser reconocidos por el acreedor;
Deberá contar con un proyecto que determine la modalidad de la subdivisión, en el que deberá constar el número, características y destino de las futuras unidades funcionales o lotes de terreno, que describa el proyecto urbanístico; y
Deberá contener la conformidad de las partes a fin que, una vez concluida la división del inmueble y transferido el dominio o constituido el derecho real de superficie a favor de cada adquirente, se proceda conjuntamente con la división del crédito y de la garantía hipotecaria que, desde ese momento, afectarán individual e independientemente a cada unidad o lote o superficie por el saldo que le pudiere corresponder a estos últimos.

Asimismo, al momento de dividirse el inmueble objeto del desarrollo inmobiliario, el crédito y la hipoteca, podrá también transferirse a los respectivos adquirentes el dominio correspondiente o el derecho de superficie de las distintas unidades o lotes resultantes de la aludida división.

En tal caso, cada uno de los adquirentes asumirá el saldo de deuda correspondiente a su propia unidad funcional o lote, conforme a las condiciones convenidas con el acreedor hipotecario.

La norma establece que cuando los Registros de la Propiedad Inmueble registren estas nuevas hipotecas, deberán dejar constancia expresa en el asiento respectivo que el gravamen hipotecario se encuentra afectado a la divisibilidad.

Las inscripciones o anotaciones posteriores sobre el inmueble objeto del desarrollo inmobiliario no podrán afectar la ulterior división del inmueble ni del crédito ni de la garantía hipotecaria, salvo sentencia judicial.

Por último, al constituirse las hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios, las partes podrán autorizar su cesión, securitización, integración a fideicomisos financieros y emisión de letras hipotecarias, pudiendo pactarse el sistema de ejecución de hipotecas.

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Hipoteca sobre derecho real de superficie para proyectos inmobiliarios

El decreto también dispone que el titular del derecho de superficie podrá constituir hipoteca sobre el derecho real de superficie, es decir sobre la rasante, vuelo o subsuelo, o sobre el derecho a construir en el inmueble, dentro del plazo de duración del derecho de superficie.

Para ello, el acto constitutivo de la hipoteca sobre el derecho real de superficie deberá cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 2208 y ccdtes. del Código Civil y Comercial de la Nación.

Asimismo, cuando el objeto del derecho real de superficie recaiga sobre una parte del inmueble deberá ser descripto con las precisiones y características propias de un documento cartográfico, en las condiciones que la normativa aplicable en la materia lo determine según la jurisdicción en que se encuentre.

Por su parte, los Registros de la Propiedad Inmueble, cuando tomen conocimiento de derechos de superficie que prevean como indemnización la transmisión del dominio pleno deberán dejar constancia expresa en el asiento respectivo.

Al constituirse las hipotecas sobre el derecho real de superficie para proyectos inmobiliarios las partes podrán autorizar su cesión, securitización, integración a fideicomisos financieros y emisión de letras hipotecarias.

El Gobierno disuelve el fondo fiduciario “Pro.Cre.Ar”

Por otro lado, mediante Decreto 1018/2024, el Poder Ejecutivo disuelve el fondo fiduciario público denominado “Programa Crédito Argentino del Bicentenario para la Vivienda Única Familiar” (Pro.Cre.Ar), disponiéndose que el Ministerio de Economía realizará los actos necesarios para la liquidación del fondo, incluyendo la celebración de un contrato con el Banco Hipotecario S.A. para la continuidad de la gestión de los créditos.

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