Por: Juan F. Gouvert

I - Introducción

El objetivo del accionante en los juicios por desalojo es lograr una sentencia firme que ordene el lanzamiento para desocupar y recuperar la propiedad. Muchas veces el proceso tiene muchas dilaciones y perjuicios para quien insta el reintegro del inmueble, que pueden llegar, inclusive, a un desenlace luctuoso en la lucha infructuosa por recuperar su propiedad.

Empero, se pueden evitar varios años de litigio con herramientas procesales que otorgan al peticionante una vía alternativa: el desalojo anticipado o “abreviado” previsto de los digestos procesales civiles y comerciales de la Nación -en adelante CPCCN- en los arts. 680 bis y 684 bis y de la Provincia de Buenos Aires -en adelante CPCCBA- en los arts. 676 bis y 676 ter.

El Código Procesal Civil y Comercial de la Nación expresa en su artículo 680 bis: “Entrega del inmueble al accionante En los casos en que la acción de desalojo se dirija contra intruso, en cualquier estado del juicio después de trabada la litis y a pedido del actor, el juez podrá disponer la inmediata entrega del inmueble si el derecho invocado fuese verosímil y previa caución por los eventuales daños y perjuicios que se puedan irrogar”. Casi idéntica disposición contiene el Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires en el artículo 676 bis, con la diferencia que el Juez solo ordenará la medida cuando de “no decretarse la entrega inmediata del inmueble, pudieren derivarse graves perjuicios para el accionante”.

Asimismo, el art. 684 bis del CPCCN establece el “Desalojo por falta de pago o vencimiento de contrato. Desocupación inmediata: En los supuestos en que la causal invocada para el desalojo fuere la de falta de pago o vencimiento del contrato, el actor podrá también, bajo caución real, obtener la desocupación inmediata de acuerdo al procedimiento previsto en el artículo 680 bis. Para el supuesto que se probare que el actor obtuvo esa medida ocultando hechos o documentos que configuraren la relación locativa o el pago de alquileres, además de la inmediata ejecución de la caución se le impondrá una multa de hasta $ 20.000 en favor de la contraparte”.

En consonancia, el art. 676 ter[5] del CPCCBA establece un procedimiento abreviado equivalente para el desalojo de inmuebles por las causales de “falta de pago” o “vencimiento del contrato” que pone casi en paridad el CPCCBA (Prov. de Bs. As.) con las normas contenidas en los arts. 680 bis y 684 bis del CPCCN (Nación) para una mayor seguridad jurídica a las relaciones locativas[6] porque permite recuperar la propiedad antes de una sentencia firme y posterior mandamiento de lanzamiento.

Estas normas establecen un procedimiento abreviado para obtener la entrega inmediata del inmueble en el primer caso cuando el desalojo se dirija contra el tenedor precario o intruso y en el segundo cuando sea contra el inquilino en mora o con contrato vencido. Es una medida “anticipación tutelar”[9], pero también se la puede considerar en la categoría de providencias de urgencia, porque se trata de una típica anticipación de la tutela.

Esta normativa tiene tiende a evitar las demoras y dilaciones que se producen en los juicios de desalojo, asegurándole al locador el pleno ejercicio del derecho de propiedad consagrado en el art. 17 de la CN; tendiendo a prevenir los perjuicios que podrían derivarse de la prolongación temporal de una ocupación indebida.

Empero, el funcionamiento en la práctica de esta alternativa no es tan sencillo. Por ello, a varios años de vigencia de este procedimiento del desalojo abreviado, comentaremos los principales caracteres en su operatividad práctica en jurisprudencia.

Además:

II - Caracterización, diferencias y similitudes del desalojo anticipado en Nación y Prov. de Bs. As

III - Caracterización, legitimados y el perjuicio potencial. Tramitación en el proceso principal o por vía incidental

IV - Diferencias entre las medidas cautelares y el procedimiento especial de desalojo

V - La recepción en la jurisprudencia, dificultades en la operatividad práctica. La indisponibilidad como indicador objetivo de 'Grave Perjuicio'

VI - Reflexiones finales

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El desalojo anticipado en Nación y en Provincia de Buenos Aires