Por: Mariano Briña

I - Introducción

a) Precisiones

La temática del presente es la nueva regulación del contrato de locación de bienes inmuebles en nuestro país desde el 29/12/2023, el impacto que provoca el DNU 70/2023 en los alquileres y analizar el nuevo texto ordenado del Código Civil y Comercial (CCyCo.) por efecto de la derogación de la ley de alquileres. Por cuestiones estrictamente metodológicas, corresponde aclarar que no se abordará en el presente artículo lo relacionado con los contratos de locación de cosas muebles ni el arrendamiento de inmuebles rurales.

b) Resumen de las medidas más importantes del DNU (PEN) 70, del día 20 de diciembre de 2023

(i) Deroga la ley 27551 de alquileres, modifica el CCyCo. en materia de contratos, en general, y el contrato de locación, en particular.

(ii) Por efecto de la derogación de la ley 27551, los artículos del CCyCo. que habían sido modificados vuelven a su redacción originaria. Resulta menester analizarlos con detenimiento, por el impacto práctico que ello implica.

(iii) Modifica la redacción del artículo 958, libertad de contratación, artículo 960, facultades de los jueces, y artículo 989, control judicial de cláusulas abusivas.

(iv) Amén de las modificaciones, elimina artículos del CCyCo. en su redacción originaria.

(v) Reforma las obligaciones de dar sumas de dinero permitiendo pactar en moneda extranjera. En razón de modificaciones a los artículos 765 y 766 del CCyCo., a partir del DNU, quien se obligó en moneda extranjera debe pagar en la misma especie, no puede liberarse de la obligación pagando en pesos. Así se pueden pactar alquileres en dólares y, en caso de que así se haya pactado, se debe pagar la misma moneda convenida. Esta reforma es para todas las obligaciones en general.

(vi) Se elimina el plazo mínimo. Una fuerte reforma se produce con relación al plazo o vigencia de la locación: será el pactado por los contratantes. En caso de que los contratantes no fijen un plazo en el contrato, la ley establece la vigencia. De modo supletorio y solo para el supuesto que las partes hayan omitido indicar el plazo de vigencia de la locación, la misma se extenderá por 2 años (24 meses) para locaciones con destino habitacional y por 3 años (36 meses) para los restantes destinos.

(vii) Plena y absoluta libertad contractual para pactar, fijar y actualizar el precio de la locación. Se admite la indexación y/o ajuste de precio mediante la utilización de índices y actualizaciones. Las partes podrán pactar la periodicidad en que estos sean aplicados. Aunque no se puede pactar una forma de pago del precio en una periodicidad inferior a la mensual.

(viii) Permite el pago por anticipado de varios períodos juntos en las locaciones habitacionales, cuestión que había sido objeto de tratamiento en las normas derogadas.

(ix) El locatario puede rescindir anticipadamente el contrato en cualquier momento. Ya no hace falta esperar a que transcurran los primeros 6 meses de locación. Se establece una forma de indemnización en favor del locador, independiente del momento en que se produce la rescisión legal.

(x) Por su parte, el locador cuenta con amplias posibilidades de extinguir el contrato, en tanto se hayan convenido expresamente las causales que habilite la extinción.

(xi) Desregula la exigencia de garantías y/o fianza(5), no existiendo condiciones u objeciones al respecto como el derogado e impracticable artículo 13 de la ley 27551.

(xii) En caso de que se pacten depósitos, podrá hacerse en pesos o moneda extranjera. A su vez, las partes podrán acordar el plazo de restitución de los mismos.

DNU derogó la ley de alquileres: qué establece, punto por punto

c) Entrada en vigencia del DNU 70/2023. Aplicación en el tiempo

Al no indicar fecha de entrada en vigencia, el DNU 70/2023 comenzó a regir las relaciones contractuales celebradas a partir del 29/12/2023 (art. 5, CCyCo.).

La regulación normativa no es aplicable a los contratos de locación firmados con anterioridad al DNU 70/2023. Así, un contrato celebrado desde el 1/7/2020 hasta el 28/12/2023 continuará regido por la ley 27551 de alquileres y/o su modificatoria ley 27737 y deberán cumplirse al amparo de la normativa derogada.

El DNU no afectó relaciones jurídicas preexistentes a la entrada en vigencia del mismo.

Y además:

II - Antecedentes: un siglo de emergencia locativa
III - Nociones generales. La regulación del contrato de locación por el DNU 70/2023
IV - El precio en el contrato de locación conforme el artículo 1199, CCYCO., modificado por DNU 70/2023. Libertad para fijar precio e indexar. Periocidad del pago. Alquileres en moneda extranjera
V - La vigencia o el plazo del contrato de locación
VI - La extinción del contrato de locación
VII - Otras consideraciones
VIII - Colofón

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El contrato de locación inmobiliario. Implicancias del DNU 70/2023