Este viernes entra en vigencia el Decreto de Necesidad deUrgencia (DNU) sobre desregulación económica, que se publicó la semana pasada y que introduce modificaciones o derogaciones de una amplia variedad de leyes.

En uno de sus capítulos, incluye la derogación de la ley de alquileres sancionada en 2020 y modificada este año y, en otro, trata modificacionesal Código Civil y Comercial (CCyCN). El presidente Javier Milei explicó que se busca que “el mercado inmobiliario vuelva a funcionar sin problemas y que alquilar no sea una odisea”.

La derogación de la ley 27.551, y su modificatoria 27.737, permitirá fijar su precio en cualquier moneda (incluida una extranjera).

Es decir, a partir de su entrada en vigencia, las partes podrán determinar “libremente” las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, y la forma en que serán devueltas al finalizar la locación.

Y permitirá que los alquileres – incluidos los de vivienda-se publiquen y suscriban con precio en moneda extranjera y los jueces no podrán convertir el precio a pesos, salvo que el pacto diga lo contrario.

Modificaciones al CCyCN sobre los contratos en general

El DNU sustituye el artículo 765 del CCyCN, estableciendo el concepto de la obligación de dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de moneda determinada o determinable, al momento de constitución de la obligación, sea o no de curso legal en el país. El deudor se libera si entrega las cantidades comprometidas en la moneda pactada (ya no podrán ser convertibles a pesos).

También cambia el art. 766 del CCyCN, estableciendo la obligación del deudor de entregar la cantidad correspondiente de la moneda, tanto la de curso legal como aquella que no lo tuviera.

De acuerdo a la modificación del art. 958 del CCyCN, sobre libertad de contratación, se estipula que las partes son libres para celebrar un contrato y determinar su contenido, solo encuentra su limitación en la ley y el orden público (se eliminan la moral y las buenas costumbres).

También indica que “las normas legales siempre son de aplicación supletoria a la voluntad de las partes expresada en el contrato, aunque la ley no lo determine en forma expresa para un tipo contractual determinado, salvo que la norma sea expresamente imperativa, y siempre con interpretación restrictiva.”

El DNU sustituye el art. 960 del CCyCN, por lo que, a partirde ahora, “los jueces no tienen facultades para modificar las estipulaciones de los contratos, excepto que sea apedido de una de las partes cuando lo autoriza la ley.”

Por otro lado, sobre el control judicial de las cláusulas abusivas, contempladas en el art. 989 del Código, indica que “la aprobación administrativa de las cláusulas generales, no obsta a su control judicial”.

Modificaciones al contrato de locación

Garantías y periodicidad del pago

En particular con relación al contrato de locación de inmueble:

Sobre la fianza, garantía y periodicidad del pago, remarcaque “las partes pueden determinar libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía y la forma en que serán devueltas al finalizar la locación”. Las partes podrán pactar libremente la periodicidad del pago, que no podrá ser inferior a mensual.

Plazo de locación

Luego dispone que el plazo de locación de inmueble con cualquier destino será el que las partes hayanestablecido. En caso de que no se haya establecido:

1. locación temporal, se estará al que establezcan los usos y costumbres del lugar donde se asienta el inmueble locado.

2. en los contratos de locación con destino a vivienda permanente, con o sin muebles, serán de dos años.

3. para los restantes destinos será de tres años.

Moneda de pago y actualización

En cuanto a la moneda de pago, el DNU destaca que “los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera.No podrá exigir que se le acepte al locatario el pago en una moneda diferente a la establecida en el contrato”.

Sobre su actualización,se establece que “las partes podrán pactar el ajuste del valor de los alquileres. Será válido el uso de cualquieríndice pactado, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres. Si el índice elegido dejará de publicarse durante la vigencia del contrato, se utilizará otro índice oficial (Indec) de características similares que se publique, o el que cumpla las mismas funciones en el país que emita la moneda de pago pactada”.

No será de aplicación a los contratos de locación el artículo 10 de la Ley 23.928, por lo que se permite los ajustes del precio locativo.

Resolución imputable al locatario y al locador

El DNU incorpora como inciso d) del art. 1219 del CCyCN (resoluciónimputable al locador): “d) por cualquier causa fijada en el contrato”.

En cuanto a la resolución imputable al locador, se sustituye el art. 1220 del CCyCN estableciendo que el locatario puede resolver el contrato si el locador incumple: a) la obligación de conservar la cosa con aptitud para el y uso y goce convenido, salvo cuando el daño haya sido ocasionado directa o indirectamente por el locatario. b) la garantía de evicción o la de vicio redhibitorios.

En este caso, la novedad radica en que se agrega al inciso a) vigente la frase “salvo cuando el daño haya sido ocasionado directa o indirectamente por el locatario”.

Resolución anticipada

Según el DNU, el locatario podrá resolver la contratación en cualquier momento abonando elequivalente al 10% del saldo del canon locativo futuro, calculando desde lafecha de la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada en el contrato.

Así, se eliminó la posibilidad de la rescisión sin cargo cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de 3 meses o más, transcurridos al menos 6 meses de contrato.

Derogaciones

El DNU derogó los artículos 1202 (pagar mejoras), 1204 (sobrepérdida de luminosidad del inmueble), 1204 bis (compensaciones) y 1221 bis (renovación del contrato), del CCyCN.

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