La sala I de la Cámara de Apelación en lo Civil, Comercial y de Familia de Lomas de Zamora hizo lugar a una demanda por prescripción adquisitiva de un inmueble, impulsada por una mujer que habitó en el lugar con ánimo de dueña por más de 20 años, realizó mejoras en la construcción y abonó las tasas municipales y los servicios durante todo ese período.

Para los magistrados, no era determinante que las evidencias documentales presentadas no abarcaran todo el plazo de prescripción, pues bastaba con que la demandante exteriorice la existencia de la posesión durante buena parte de ese lapso. Además, cuestionaron al demandado, ya que nunca llevó adelante un reclamo judicial para recuperar el inmueble.

Los jueces Carlos Igoldi y Javier Rodiño, en la causa caratulada “Ortiz, Susana Isabel c/ Bartalini, Héctor s/prescripción adquisitiva vicenal/usucapión”, debieron analizar el cuestionamiento de la parte demandada, ya que el juez de primera instancia declaró adquirido el derecho por usucapión.

El demandado se quejó porque la decisión se dictó aplicando el nuevo Código Civil y Comercial, ya que consideraba que debía aplicarse el Código Civil derogado, porque las actuaciones fueron iniciadas el 1 de julio de 2010. Asimismo, cuestiona que no hubo una posesión legítima del artículo 2355 y, menos aún, buena fe.

Los magistrados comenzaron señalando que el 1 de agosto de 2015 entró en vigencia el Código Civil y Comercial de la Nación, aprobado por la ley 26.994; por lo cual, correspondía determinar en primer término la ley aplicable.

“El artículo 7 del nuevo ordenamiento vigente establece la aplicación inmediata de las leyes a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes, agregando a párrafo seguido que las mismas no tienen efecto retroactivo, salvo disposición en contrario”, destacaron.

De tal modo, indicaron que la nueva legislación se aplica inmediatamente a todos los supuestos acaecidos a partir de su entrada en vigencia, así como también a aquellos otros que, habiéndose originado aun en fecha anterior, producen sus consecuencias jurídicas con posterioridad a la sanción de la norma.

“No será aplicable entonces a las relaciones o situaciones jurídicas -y sus consecuencias- consumadas, agotadas o extinguidas con anterioridad a su vigencia, excepto cuando, claro está, exista disposición legal en contrario”, enfatizaron.

En ese sentido, señalaron que “tanto el plazo prescriptivo alegado por la usucapiente (año 1981) como la fecha fijada por el a quo para declarar adquirido el inmueble por usucapión (22/2/2005) acontecieron y se agotaron a la luz de la anterior normativa; circunstancia por la cual el conflicto deberá ser juzgado por la ley vigente en aquel entonces, hoy derogada”.

Luego, al adentrarse en el estudio del expediente, remarcaron que “el proceso de usucapión debe ser evaluado en su desarrollo total y las pruebas deben ser merituadas unas con otras y todas entre sí, resultando censurable la descomposición de los elementos probatorios, disgregándolos para considerarlos separadamente, todo ello sin dejar de tener en cuenta la facultad del juez de inclinarse por algunos de esos elementos, en perjuicio de otros”.

“La prescripción adquisitiva o usucapión es un modo de adquirir el dominio (art. 2524, inc. 7, Código Civil) originario, esto es, el adquirente no deriva su derecho del propietario anterior, porque no obtiene la cosa de él”, explicaron.

“Este no es su autor, ni el primero su sucesor, porque desde el inicio de su posesión él es un verdadero contradictor del dueño (art. 2401), pues pretende la cosa para sí (art. 2351), para lo cual realiza actos posesorios idóneos (art. 2384). La cosa se adquiere con independencia y a pesar del derecho que tenía el propietario anterior”, señalaron.

En este caso, los magistrados tuvieron en cuenta que “los testigos son contestes en declarar que la señora Susana Isabel Ortiz vive en el inmueble desde el año 1980 o 1981, y que fue ella misma quien con el paso del tiempo, junto a su marido, fue incorporando notables mejoras en la mentada finca”.

Como corolario, pusieron de resalto que -al margen de que el “corpus posesorio” haga o no presumir el “animus domini”- hay actos emanados de quien pretende la usucapión que son demostrativos de su intención de comportarse como dueño. Y una forma de probar esa intención lo constituye el pago más o menos regular de los impuestos o tasas que afectan el inmueble en cuestión.

“No es necesario que las evidencias presentadas en el expediente abarquen todo el plazo de prescripción adquisitiva, pues basta que exterioricen la existencia de la posesión durante buena parte de ese lapso, al igual que en materia de pago de impuestos”, enfatizaron.

De este modo, entendieron que “los recibos de pago de impuestos y tasas gozan de valor probatorio complementario, con independencia del nombre que figure en los mismos, pues se presume que pagó su importe quien presenta los recibos”.

En cuanto al demandado, indicaron que este refirió que la actora detentaba una posesión ilegítima, de mala fe, viciosa y clandestina.

En ese punto, recordaron que “conforme lo señala el art. 4015 del Código Civil, la propiedad de cosas inmuebles y demás derechos reales, se prescribe también por la posesión continua de veinte años, con ánimo de tener la cosa para sí, sin necesidad de título y buena fe por parte del poseedor, salvo lo dispuesto respecto de la servidumbre para cuya prescripción se necesita título”.

Luego, destacaron que el demandado actuó con desidia, porque señaló que se enteró por otras personas de la ocupación del inmueble, pero nunca hizo nada a fin de recuperarlo.

El proceso

Juan Alongi, en el artículo “Proceso de usucapión”, publicado en Erreius Online, destaca que “el usucapiente debe haber ejercido la posesión por el plazo previsto por la ley: 10 años en el caso de tener justo título y buena fe, o 20 años en el caso de la posesión larga. Deberá tratarse, además, de una posesión ostensible y continua”.

La ubicación geográfica del inmueble objeto de la pretensión habilitará la competencia territorial del órgano judicial que ha de intervenir y del Código de rito, tanto nacional como provincial.

La legitimación activa de la calidad jurídica de poseedor “animus rem sibi habendi” por el tiempo requerido por la ley -10 o 20 años- debe realizarse en forma ostensible y continua.

El demandado será el titular registral del inmueble (propietario, Estado nacional, provincial o municipalidad, en su caso). Resulta habitual que se conozca su identidad, aunque suele ser cotidiana la imposibilidad de ubicar su domicilio.

“La ley dispone que el proceso debe ser contencioso. Es decir, que cada parte deberá asumir la carga de la prueba de los hechos que constituyan el fundamento de su pretensión, defensa o excepción”, explica Alongi.

“Corresponderá al usucapiente probar todos aquellos hechos y actos posesorios que lleven al ánimo del judicante la convicción acerca del “animus dominis” unido al corpus, durante el lapso establecido por la ley”, enfatiza el experto.

En ese punto, concluye señalando que “el proceso de usucapión exige la prueba compuesta. No es dable acoger la pretensión del usucapiente sobre la base, únicamente, de la prueba testimonial”. Con esa salvedad, son admisibles todos los medios de prueba.

Demanda de usucapión: acerca del plazo de las evidencias