La Sala II de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Quilmes condenó solidariamente al consorcio de copropietarios y al dueño de un departamento que, debido a una pérdida en una de sus cañerías comunes pero de uso privativo, generó daños en la unidad de los actores.

En el caso 'F.G.M.U y ots. c/Consorcio de calle R. Rojas sin número y otro s/daños y perjuicios”, los actores demandaron al consorcio del edificio en el cual viven y al copropietario del departamento superior por los daños ocasionados en su departamento debido a filtraciones de agua.

Relataron que, en el año 2002, notaron una gotera en el baño de su departamento, proveniente de una pérdida de agua originada en una avería de la araña sanitaria del baño del departamento inmediato superior.

Además de avisar al copropietario de su vecino, los actores le comunicaron la situación al consorcio y le solicitaron que, de ser necesario, convoque a una asamblea para determinar cómo se afrontaría el gasto.

En agosto del 2005, tras ser avisados de que se realizaría una reparación parcial, los actores presentaron una demanda, ya que consideraban que esa situación denotaba una considerable demora por parte del consorcio en realizar arreglos urgentes.

Rechazo en primera instancia y apelación

El juez de primera instancia solo responsabilizó al copropietario del departamento superior por considerar que el daño se originó en un lugar de propiedad exclusiva.

Los actores cuestionaron la eximición de responsabilidad del consorcio. Entendieron que a aquel le cabe parte de responsabilidad debido a la manifiesta demora en la que incurrió para tomar cartas en el asunto.

Sostuvieron que la rápida intervención del consorcio podría haber evitado que el daño se agravara.

Y consideraron que el fallo de primera instancia, que analizó el origen de la pérdida para llegar a la sentencia, efectuaba una atribución de “responsabilidad extremadamente simplista” ya que no tuvo en cuenta los interminables reclamos que le efectuaron al Consorcio con el fin que oportunamente interviniera.

Luego remarcaron que “la culpa es solidaria y mancomunada por parte del copropietario demandado y del Consorcio, ya que si bien el daño se originó en una parte de uso exclusivo del copropietario del departamento, el consorcio debió actuar inmediatamente mediante el mecanismo establecido en el artículo 38 del Reglamento y procurar la pronta reparación”.

Además, entendieron que el consorcio “especuló con el tiempo, mientras tanto el daño se agravaba y no llamo a Asamblea, ni procuro que el arreglo se hiciera, pues si bien puede ser una ´facultad´ de la Asamblea disponer sobre el arreglo, es un deber del Consorcio llamar a dicha Asamblea, cosa que nunca hizo.”

El fallo de la Cámara

Los jueces explicaron que, para resolver el caso, correspondía aplicar la normativa del Código Civil Velezano junto a la ley 13.512 y modificatorias ya que los hechos se ocasionaron con anterioridad a la sanción del Código Civil y Comercial de la Nación (art. 7 del CC y CN y 3 del CC).

La ley 13.512 conceptualizó a la Propiedad Horizontal como “el derecho real de uso, goce y disposición jurídica sobre una cosa propia, consistente en una unidad funcional de un inmueble edificado, que está integrada por una parte privativa consistente en una fracción del edificio y por una cuota parte indivisa sobre terreno y sobre todas las partes o cosas comunes al edificio”.

De aquella normativa se desprendía que su objeto está compuesto por la existencia de un sector privativo de aprovechamiento independiente, sobre el cual su titular ejerce un derecho exclusivo, y un determinado porcentual sobre las partes comunes, que pertenecen en condominio a todos los copropietarios, sujeto a indivisión forzosa. Sectores estos inseparables en razón de su interdependencia funcional.

Partes comunes de uso privativo

Respecto a las partes comunes la Ley 13.512 la definía como en el artículo 2, consignando principalmente a tales como: el terreno (inmueble donde se erige la construcción) y todas las cosas de uso común del edificio o indispensables para mantener su seguridad. Cosas sin las cuales la vida en comunidad, creada bajo esta norma, sería imposible, incómodo e inconveniente en el uso y goce del objeto principal constituido por la unidad funcional.

Dentro de estas últimas partes comunes se generó otra categoría de partes denominadas “comunes de uso exclusivo o privativo”, que son aquellos sectores que no dejan de ser comunes -pudiendo estar establecidos por ley, reglamento o en pro de la comunidad-, pero que, por su ubicación en el edificio, sólo pueden ser aprovechados por alguno o algunos de los copropietarios.

Su existencia se debe a la situación fáctica que para llegar efectivamente a ellas se deba acceder necesariamente por una o algunas unidades funcionales – parte exclusiva-.

La Cámara señaló que la araña de desagote que causó los daños pertenece al sistema de servicio cloacal no se encuentra “dentro de un sector de uso exclusivo” visible o accesible dentro del denominado “cubo de aire” constituido por la unidad funcional (parte privativa).

Y remarcó que se ubica “integrando al sistema cloacal del edificio, embutido o suspendido dentro de un espacio común como lo es la losa divisoria entre los pisos de abajo y arriba, en la cual ineludiblemente el consorcio debió prontamente intervenir para evitar la causación del daño y su agravamiento.”

De esta manera, entendió que el origen del daño provenía de un espacio común, aunque de uso exclusivo, lo cual generaba responsabilidades concurrentes.

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