En el caso 'Gerez Yolanda Elpidia c/ Benitez Marcelo Fabian s/ daños y perjuicios', la propietaria del 7° 'C' de un edificio en Quilmes demandó al Consorcio y al propietario del piso superior (8° 'B' y 'C') por daños derivados de filtraciones persistentes.

Si bien el origen del daño eran cañerías comunes (desagotes en la loza), el conflicto se agravó porque durante meses no se pudo acceder a la unidad del 8vo piso para realizar las reparaciones. En primera instancia, se había condenado únicamente al Consorcio, eximiendo de responsabilidad al propietario del piso superior.

El nudo de la cuestión: ¿por qué responde el propietario?

La Cámara modificó este criterio basándose en los siguientes pilares:

Deber de prevención: Según el Art. 1710 del CCyCN, toda persona tiene el deber de adoptar medidas razonables para evitar un daño o su agravamiento.
Obligación de permitir el acceso: el Art. 2046 inc. e) del Código Civil y Comercial y el Reglamento de Copropiedad obligan a los propietarios a permitir el acceso para reparaciones de interés común.
Responsabilidad concurrente: el tribunal determinó que la responsabilidad del dueño y del guardián (Consorcio) no son excluyentes sino conjuntas o concurrentes. El propietario no puede deslindar su responsabilidad en su inquilino, ya que es él quien debe garantizar el acceso inmediato para frenar el daño.

Puntos clave de la sentencia de Alzada

El fallo dictado el 30 de diciembre de 2025 resolvió:

Condena solidaria/concurrente: se hizo extensiva la condena al propietario del 8vo piso en forma concurrente con el Consorcio
Modificación de la Mora: se revocó la fecha de mora fijada originalmente en 2020. El tribunal consideró que el reclamo por escrito ante la administración (fechado el 8 de octubre de 2019) fue el acto que constituyó la mora, basándose en la autenticidad de una nota reconocida por el hijo del administrador.
Rechazo del Daño Moral: la Cámara confirmó el rechazo de este rubro, argumentando que las filtraciones en un inmueble destinado a renta constituyen un 'riesgo cotidiano de la actividad inmobiliaria' y que, al no residir la actora en el lugar, no se probó una alteración espiritual de magnitud.
Preclusión Procesal: se rechazó el intento de la actora de ampliar la demanda por nuevos períodos, ya que dicha petición había sido desestimada previamente y esa resolución se encontraba firme.

Conclusión

Este fallo refuerza la importancia de la diligencia de los propietarios en el régimen de Propiedad Horizontal. No basta con que el origen del daño sea una parte común; la obstaculización de las tareas de reparación o la pasividad ante el daño ajeno generan una responsabilidad propia y concurrente con la del Consorcio.

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