En una demanda por cumplimiento de un contrato de compraventa de inmueble rural, la Corte Suprema de Justicia de la Nación anuló la sentencia que había admitido la procedencia de una cláusula penal equivalente a U$D 2.000 diarios por cada día de demora de la parte vendedora en la obtención de la aprobación del plano de mensura y reparcelamiento.

Para el Máximo Tribunal, se omitió el tratamiento de planteos conducentes y la consideración de prueba relevante, lo que habilita la revocación del pronunciamiento por arbitrariedad.

¿Qué establecía el contrato?

Las partes celebraron un contrato de compraventa de inmueble rural, por un importe de U$S 1.000.000. En la escritura traslativa de dominio se dejó constancia de que el saldo del precio a abonar por el comprador (U$S 200.000) debía pagarse dentro de los 90 días, siempre y cuando se cumplieran una serie de condiciones, entre ellas, la aprobación del plano de mensura y reparcelamiento del inmueble.

A su vez, el convenio estipuló una cláusula penal de U$S 2.000 por cada día de demora del vendedor en el cumplimiento de su obligación.

Ante la demora en la aprobación de los planos por parte de la Dirección Nacional de Catastro, y luego de un intercambio epistolar infructuoso, el vendedor promovió la presente acción de cumplimiento de contrato, reclamando el saldo de precio. A su vez, el comprador reconvino por el cobro de la cláusula penal, por el período comprendido entre que se vencieron los 90 días de plazo y se aprobaran finalmente los planos.

La sentencia de Cámara

La Cámara confirmó el fallo de primera instancia en cuanto hizo lugar al reclamo del saldo de precio; pero admitió la cláusula penal equivalente a U$D 2.000 diarios por cada día de demora, con fundamento en dos aspectos puntuales:

por un lado, la obligación de que se aprobasen los planos, de plazo cierto y mora automática, fue incumplida (presumiendo entonces que se trataba de una obligación de resultado);
por otro lado, las cláusulas fueron negociadas por las partes sin que se hubiera alegado ningún vicio de la voluntad.

Contra ese pronunciamiento interpuso recurso extraordinario local la parte actora, el que fue denegado. El Superior Tribunal de la Provincia de Formosa también rechazó la queja.

La decisión de la CSJN

Si bien la Corte sostuvo que resultan extrañas a la apelación federal las decisiones de los Superiores Tribunales de provincia que resuelven sobre los recursos extraordinarios locales, admitió excepcionalmente la procedencia de la queja, pues consideró que la sentencia recurrida no constituía una derivación razonada del derecho vigente con aplicación a las circunstancias comprobadas en la causa, en menoscabo de los derechos de defensa en juicio y debido proceso.

Así, el Máximo Tribunal de la Nación dejó sin efecto la sentencia de Cámara. Señaló que el tribunal omitió, sin justificación alguna, expedirse sobre la naturaleza, el contenido y la extensión de la obligación (en particular si ésta era de medios o de resultado); los intercambios epistolares y demás prueba demostrativa de la intención de las partes.

Tampoco se valoraron, a entender de la CSJN, los perjuicios padecidos por cada una de las partes y las consecuencias del pronunciamiento en relación con la magnitud del negocio jurídico celebrado. Ello teniendo en cuenta que la procedencia de la multa de U$S 2.000 diarios por el período que va desde que se cumplieron los 90 días pactados hasta que se aprobaron los planos, superaría el millón de dólares. Esto significa que tendría un impacto económico desproporcionado y distorsivo, que desnaturalizaría el contrato de compraventa suscripto.

Para la Corte, la prescindencia de estas circunstancias relevantes y conducentes para la solución del litigio afectó en forma directa e inmediata las garantías constitucionales invocadas y convirtió en arbitrario el pronunciamiento.

¿Qué establecía el contrato?

La sentencia de Cámara

La decisión de la CSJN

Accedé al texto completo del fallo:

La CSJN dejó sin efecto la cláusula penal pactada por las partes