La sala C de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial rechazó la demanda de una firma inmobiliaria por el cobro de una comisión ya que no estaba inscripta como corredora en la jurisdicción donde se encontraba el inmueble (provincia de Buenos Aires), por lo que incumplía con el art. 5 de la ley provincial 10973 y del art. 33 de la ley 25.068.

De esta manera, los jueces entendieron que la accionante carecía de acción para cobrar la remuneración solicitada.

Los hechos, según las partes

En el caso “Toribio Pablo de Achával y Cía. SA c/Garbarino SAIC E I. s/ordinario”, la actora reclamó el cobro de una comisión inmobiliaria por u$s151.200, más sus intereses, por su intermediación en la locación -por parte de la demandada- de un inmueble de 18.000 metros cuadrados situado en la calle Puente del Inca en el Polo Industrial de Ezeiza, de propiedad de Alberdi Desarrollos SA, en marzo de 2017.

Detalló el intercambio por correo electrónico habido entre el encargado del departamento de “Real State” de Garbarino y Toribio Achával, a fin de que esta última realizara una búsqueda de grandes depósitos en la zona de Ezeiza.

Indicó que se trata de una reconocida sociedad dedicada al corretaje inmobiliario que está integrada por todos corredores debidamente matriculados y expresó que, si bien no se suscribió un contrato formal, Garbarino pactó con ella una comisión del 5% sobre el total del valor del alquiler más IVA.

Tras mencionar las gestiones efectuadas en aras de acercar a las partes, afirmó que la demandada interrumpió la comunicación con ella y alquiló dicho inmueble.

Garbarino sostuvo que ninguno de sus representantes legales, apoderados o gerentes encomendaron a la accionante la búsqueda de inmuebles para alquilar. Puso de resalto que cuenta con un sistema complejo de selección y de contratación de proveedores y que la actora no figura inscripta en éste.

Del otro lado, indicó que no suscribió con la propietaria del inmueble ningún contrato de locación, por lo que resulta injustificado abonar suma alguna en concepto de comisión por un contrato inexistente.

Aseveró que la actora carece de legitimación para reclamar comisión alguna ya que no se encuentra debidamente inscripta en la jurisdicción donde se habría ejercido la actividad inmobiliaria (Provincia de Buenos Aires).

Afirmó que la demandante no expresó ni acreditó que la totalidad de sus socios fueran corredores matriculados en la jurisdicción donde la sociedad ejerce su actividad, ni que su objeto fuera específicamente el de intermediar en la negociación inmobiliaria.

Calificó de llamativo que por una operación de semejante envergadura -como la que describió en la demanda- no se hubiera firmado ningún documento escrito.

El fallo de primera instancia y la apelación

El magistrado de grado rechazó la demanda al sostener que la falta de acreditación de inscripción de la demandante como corredora inmobiliaria en la jurisdicción de la Provincia de Buenos Aires conllevó el incumplimiento del art. 5 de la ley provincial 10973 y del art. 33 de la ley 25.068.

De lo que derivó que la accionante carecía de acción para cobrar la remuneración solicitada. Añadió que “el hecho de que la actora demostrara hallarse inscripta en CABA en nada modifica la suerte de este pleito, toda vez que la actividad de corretaje en cuestión tuvo lugar respecto de un inmueble ubicado en una jurisdicción distinta”.

En consecuencia, consideró inoficioso que Toribio Achával se encontrase inscripta ante C.U.C.I.C.B.A., pues la actuación de ese colegio se limita al ámbito de la CABA.

La actora apeló la sentencia por entender que hubo una errónea interpretación del a quo, quien consideró que no se encuentra legitimada al cobro de la comisión. Sostuvo además, entre otras cuestiones. que hubo una errónea caracterización del contrato que vinculó a las partes.

La sentencia de la Cámara

Para los camaristas Alejandra N. Tevez, Matilde Ballerini y Eduardo Machín, el primer requisito que deben cumplir quienes aspiran a desempeñarse como corredores y pretenden cobrar comisión en el ejercicio de esa actividad, es el de matricularse ante la autoridad pertinente de la jurisdicción en la que pretendan desarrollar su actividad: ésta es condición insoslayable para ejercerla y hallarse legalmente habilitado para percibir la retribución que es inherente a ese ejercicio.

A partir de la entrada en vigencia del art. 1345 y 1346 del Código Civil y Comercial de la Nación, los magistrados explicaron que “resulta inadmisible la actuación como corredores de aquellos sujetos que no se hallen matriculados como tales”.

“De allí que continúa siendo aplicable el art. 33 de la ley 20.266 en su último párrafo, de acuerdo con el cual el corredor no matriculado carece de derecho para cobrar comisión de ninguna especie. Se trata, bien se ve, de una sanción contra el ejercicio del corretaje clandestino, vigente desde los tiempos del CCom. y, más tarde, con la ley 25.028”, añadieron.

Luego explicaron que “el CCyCN no legitima la actuación del corredor “de hecho”, en tanto establece que aquél debe encontrarse matriculado para que se genere su derecho a percibir comisión”.

“La matriculación resulta imprescindible en tanto responde al interés público y a la necesidad de asegurar la idoneidad, corrección, responsabilidad y profesionalidad de quienes se dedican a la actividad de corretaje. Por ello, la inobservancia de dicha exigencia legal priva el derecho de percibir comisión y no puede ser dispensada ni siquiera ante la existencia de convención expresa celebrada”, añadieron.

Luego remarcaron que “carece de legitimación para reclamar la comisión inmobiliaria aquella empresa que no se halla matriculada en la Provincia de Buenos Aires, lugar donde se concretó el negocio que dio origen a la comisión pretendida, tal como lo exigía el artículo 33 de la ley 20.266 y el artículo 5 de la ley provincial 10.973”.

Por último, para rechazar la apelación, indicaron que el art. 3 de la ley 20.266 establece que “...quien pretenda ejercer la actividad de martillero deberá inscribirse en la matrícula correspondiente a la jurisdicción en que hubiera de desempeñarse….”, lo que implica que el domicilio en el que se hubiere celebrado el contrato de corretaje no reviste un parámetro atendible a los fines de definir la matriculación sino que se exige que el corredor se encuentre matriculado en la jurisdicción en que va a desarrollar la actividad.

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