Por: Mariano C. Briña

I - INTRODUCCIÓN

Precisiones

Como punto de partida, vamos a delimitar la temática del estudio: el precio en el contrato de locación de bienes inmuebles con destino habitacional u otros destinos pudieran convenir las partes, conforme la normativa vigente en la materia en nuestro país. Por cuestiones metodológicas, corresponde aclarar que no se abordará en el presente artículo el precio en los contratos de locación de cosas muebles, el arrendamiento de inmuebles rurales, ni lo referido a contratos de obra y/o servicios.

Luego de repasar los antecedentes históricos y normativos del contrato de locación, el autor Briña analiza la regulación actual prevista en el Código Civil y Comercial de la Nación.

III - EL CONTRATO DE LOCACIÓN

Realizadas las precisiones respecto del contenido del presente y referidos los antecedentes históricos y normativos, corresponde analizar la definición del Código Civil y Comercial que define el contrato de locación, en su artículo 1187: “Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero”.

La locación de bienes inmuebles se caracteriza por ser un contrato bilateral, oneroso, temporario, nominado o típico, conmutativo, transmisible y de tracto sucesivo, siendo el precio lo que lo motiva al locador a limitar su derecho y desde la postura del “locatario” la prestación nuclear y esencial que tiene que afrontar por el uso y goce temporario de una cosa (art. 1187, CCyCo.). Esta norma nos brinda una importante pauta interpretativa, estableciendo que al contrato de locación se le aplicara en subsidio lo dispuesto con respecto al consentimiento, el precio y objeto del contrato de compraventa.

También es dable advertir que si bien la locación como, en general, todos los contratos tienen efectos relativos -entre las partes que los celebran, conf. art. 959, CCyCo.-, en el caso del contrato de locación presenta determinadas particularidades: el comprador de una cosa no puede desconocer el derecho del arrendatario, así no haya contratado con el mismo resulta oponible al contrato de compraventa [art. 1189, inc. b), CCyCo.], si bien se puede pactar en contrario, las partes deben extremar sus recaudos y ser extremadamente criteriosas a la hora de instrumentar y ejecutar los convenios con aquellos límites infranqueables del orden público de protección imperante en el plazo mínimo de la locación (art. 1198, CCyCo.) y la pena de nulidad a las cláusulas de renuncia (arts. 13 y 944, CCyCo.). Por su parte, debe cumplir el contrato de locación con determinados requisitos de forma para su oponibilidad a terceros. Debe hacerse por escrito conforme al artículo 1188 del CCyCo., pero también debe contar con una fecha cierta anterior a la enajenación.

La transmisibilidad del contrato de locación tanto activa como pasivamente por causa de muerte demuestra la irrelevancia de las condiciones personales de los contratantes y la vital importancia que adquiere el precio en la contratación. Por ejemplo, la continuidad de la locación -art. 1190, CCyCo.- con un creciente impacto en el desarrollo de los contratos de locación.

Ahora bien, ¿cuál es el fundamento jurídico del pago del precio en la locación? En primer lugar, enseña Messineo que el arrendamiento nunca debe confundirse con el uso y/o habitación, por tratarse de un derecho personal, el que detenta el locatario. Por su parte, el fundamento de abonar el canon no radica en la efectividad del goce por parte del locatario, sino en la privación que sufre el locador de la cosa propia. Basta la posibilidad del goce exclusivo del locatario para que el locatario deba pagar el canon, porque el locador no puede gozar de la cosa. Entonces, el precio -al ser la prestación esencial a cargo del locatario en el contrato de locación- es la obligación nuclear que tiene el arrendatario y “es el objeto que tiene en mira el locador al contratar”. Adviértase la importancia del mismo, ya que sin precio -consistente este en una suma de dinero, determinado o determinable- no hay contrato de arriendo.

Amén de lo expuesto, y desde un punto de vista socioeconómico, el precio de las locaciones y su influencia en el mercado inmobiliario, constituye una variable de gran importancia que influye en toda la población. Así como en los contratos traslativos (la venta), la función económica del contrato es la transferencia de la cosa con todas sus utilidades, en el arrendamiento, el locatario -que generalmente es también el propietario- transfiere el poder de goce.

Como manifestáramos, el precio es un elemento esencial y determinante del contrato de locación y, según el artículo 1187, debe ser en dinero. En nuestro sistema de derecho privado patrimonial, el precio de las locaciones ha sido objeto de múltiples debates, que giraron en torno a la validez de cláusulas tendientes a mantener incólume el valor relativo del precio i) moneda extranjera, ii) alquileres progresivos o escalonados y iii) reajuste. La controvertida nueva regulación reavivó los debates, como veremos a continuación.

Y además:

II-ANTECEDENTES NORMATIVOS E HISTÓRICOS

IV-EL PRECIO EN EL CONTRATO DE LOCACIÓN Y EL ARTÍCULO 14 DE LA LEY 27551

V - LA ACTUALIZACIÓN DE PRECIOS DE LAS LOCACIONES CON DESTINO HABITACIONAL

VI - ÍNDICE DE CONTRATOS DE LOCACIÓN PARA INMUEBLES CON DESTINO HABITACIONAL (ICL). NATURALEZA DEL AJUSTE

VII - OTRAS CONSIDERACIONES

VIII - LA ACTUALIZACIÓN DE PRECIOS DE LAS LOCACIONES. OTROS DESTINOS

IX – COLOFÓN

X - UNA REFLEXIÓN FINAL

El precio en el contrato de locación