La sala D de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil revocó un fallo de primera instancia y condenó a una inmobiliaria a indemnizar a una clienta por daño moral, tras constatar que le había sido ofrecido un departamento “a estrenar” que, en realidad, ya había sido habitado.

En el caso “Scinica, Norma Haydee c/ Adrián Mercado SA y Otro s/ Daños y Perjuicios”, la actora relató que había decidido vender su propiedad por los altos costos de mantenimiento y que, durante la búsqueda de un nuevo lugar, encontró en el sitio web Argenprop un departamento “a estrenar” en la calle Primera Junta …, en el barrio porteño de Parque Chacabuco y que, al averiguar, un empleado de la inmobiliaria demandada le aseguró personalmente que la unidad no había tenido ocupantes, ratificando lo expresado en la publicación online.

Los hechos y las posturas de las partes

Tras escriturar la operación por u$s80.000 el 16 de abril de 2019, la mujer se mudó al inmueble y casi de inmediato notó señales de uso previo. Alegó que fue inducida a error por la información proporcionada, lo que la llevó a pagar un precio superior al que realmente correspondía para una unidad usada.

Agregó que, a tan solo un mes de la escrituración, celebró un acuerdo con la empresa vendedora para reparar distintos desperfectos: cambio de cocina y bañera, nueva cerradura en la puerta de entrada, reparación de mobiliario, reemplazo de vidrios y carpintería metálica de los balcones, y colocación de una nueva tapa de inodoro. El plazo fijado fue de 20 días, con una cláusula penal de $1.000 por cada día de demora.

Sin embargo, desde su punto de vista, los trabajos se cumplieron parcialmente, por lo que exigió el cumplimiento íntegro del acuerdo, la ejecución de la cláusula penal pactada y la reparación por el presunto enriquecimiento sin causa de la inmobiliaria.

La inmobiliaria respondió que su actuación fue la de mera intermediación en una operación de compraventa, sin responsabilidad sobre el estado del inmueble. Alegó además que la compradora había inspeccionado la unidad antes de concretar la operación, lo que excluía la existencia de un vicio oculto o engaño.

El fallo de primera instancia

El juez de primera instancia dio la razón a la inmobiliaria, al entender que la mujer tuvo la oportunidad de constatar el estado del inmueble y que no lo hizo con la diligencia debida. Además, rechazó la acusación de enriquecimiento ilícito al destacar que las pericias realizadas por un arquitecto y un tasador confirmaron que el precio abonado era consistente con el valor de mercado al momento de la operación.

Asimismo, remarcó que, de acuerdo a las pruebas presentadas, los desperfectos eran visibles y que el acuerdo transaccional posterior “saneaba” cualquier cuestionamiento vinculado al carácter “a estrenar” del inmueble.
La actora apeló.

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Corredores inmobiliarios y la Ley de Defensa del Consumidor

Los camaristas Maximiliano Caia y Gabriel Rolleri centraron su análisis en la relación jurídica entre la compradora y la inmobiliaria. Si bien el contrato de compraventa celebrado con el anterior dueño no se consideró un contrato de consumo, los jueces remarcaron que el vínculo con la empresa sí fue interpretado desde la óptica del derecho del consumidor.

Los magistrados señalaron que si bien los corredores inmobiliarios -por tratarse de profesionales liberales- suelen quedar fuera del régimen de la Ley de Defensa del Consumidor, esta exclusión no aplica cuando actúan mediante una organización empresarial, como es el caso de Adrián Mercado S.A.

“La ley 20.266 impone al corredor inmobiliario la exigencia de poseer título universitario y estar inscripto en la matrícula de la jurisdicción correspondiente, razón por la cual cuando estos se encuentren sujetos a colegiación corresponderá, en principio, excluirlos del concepto de proveedor conforme determina el art. 2º de la ley 24.240 , quedando por tanto fuera del régimen de tutela quienes contraten con ellos; sin embargo, si el profesional desempeña su actividad no de manera independiente sino valiéndose de una organización empresarial, la exclusión cede”, indicaron los camaristas.

Luego añadieron: “Cuando el profesional se vale de una estructura empresaria no solo él queda incluido dentro del ámbito de aplicación del derecho del consumidor, sino que también la empresa de prestación de servicios que integra deberá responder por sus actos ya que si bien los profesionales liberales estarán excluidos del régimen cuando delegan sus habilidades y capacidades a través de la empresa de la que se sirven, nace un proveedor en los términos del art. 2 de la ley 24.240”.

Luego sostuvieron que, “conforme al artículo 1092 del Código Civil y Comercial, una empresa que ofrece bienes o servicios en forma profesional puede ser considerada proveedor, aún si está dirigida por un profesional matriculado”.

En ese marco, aplicaron los principios del favor debilis (interpretación más favorable al consumidor) y de responsabilidad objetiva del proveedor frente al incumplimiento.

El tribunal recordó que el corredor tiene la obligación de actuar con “exactitud, precisión y claridad” al proponer un negocio, y debe comunicar toda circunstancia que pueda incidir en la decisión de las partes. En este caso, enfatizaron que la falta de información veraz sobre el estado del inmueble violó ese deber.

Los rubros indemnizatorios

Aunque no se demostró un perjuicio patrimonial concreto derivado de una sobrevaluación del inmueble, ya que los peritos confirmaron que el valor pagado estaba dentro del rango del mercado, la Cámara entendió que la información falsa provocó una afectación a la confianza y la tranquilidad de la compradora, lo que justificaría la reparación por daño moral.

Por último, el tribunal rechazó el pedido de daño punitivo, al no advertir en la conducta de la inmobiliaria una actitud dolosa o de grave negligencia. Según el criterio de la Cámara, esta figura jurídica -prevista en el artículo 52 bis de la Ley de Defensa del Consumidor- solo se aplica en casos excepcionales, cuando la conducta del proveedor evidencia intención o desinterés extremo por los derechos del consumidor.

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