En el marco de un reclamo por el cobro de la comisión inmobiliaria pretendida por el actor contra una sociedad anónima, la Cámara Nacional Comercial analiza cuales son los actos de administración extraordinarios que competen a la asamblea y si la exorbitancia en la administración ordinaria habilita a responsabilizar al directorio, pero no a privar a los terceros de los derechos adquiridos en su virtud.

En ese contexto, el Tribunal hace lugar a la demanda deducida por el corredor inmobiliario y condena a la sociedad a pagar una suma determinada en concepto de comisión por la transmisión del inmueble –único activo- de la sociedad, que fue realizado a través de una cesión de acciones por razones impositivas.

Actos de administración ordinarios y extraordinarios

El Tribunal expresa que los actos de administración extraordinarios competen a la asamblea, no al directorio, en el caso integrado por el único administrador que actuó en representación del ente.

Sin embargo, las pautas que permiten distinguir un acto ordinario (que compete al directorio) de uno extraordinario (que compete a la asamblea), es la aptitud de ese acto para alterar en forma significativa la composición del patrimonio social, la responsabilidad de la sociedad, o los derechos de los accionistas.

No obstante, si lo exorbitado no es el objeto social sino la administración ordinaria, vale igualmente aceptar que, al menos en principio, esa exorbitancia sólo tiene efectos en el plano interno: habilita a responsabilizar al directorio, pero no a privar a los terceros de los derechos adquiridos en su virtud.

En ese contexto, el Tribunal agrega que cuando el art. 58 LGS establece que los actos que exceden “notoriamente” el objeto social son inimputables a la sociedad, lo hace sobre la base de una pauta objetiva, cual es ese objeto social, reafirmando tal objetividad al exigir, para esa solución, que se trate de actos que “notoriamente” se aparten del referido objeto.

Representación orgánica

Para entender los alcances de lo estatuido es necesario tener presente la distinción entre representación “voluntaria” y representación “orgánica”.

La primera presupone la existencia de dos personas que asumen los caracteres de mandante y mandatario: deriva del mandato otorgado por el primero al segundo, por lo que éste solo puede actuar imputando su actuación al mandante en la medida en que se halle autorizado

De tal modo, el tercero que contrata con tal representante debe constatar la extensión de sus facultades examinando cuidadosamente el poder que éste invoca, dado que la facultad que no se encuentre expresamente prevista, debe entenderse no concedida.

La representación orgánica, en cambio, se rige por principios diversos. Es decir, no debe exhibir ningún poder ni acreditar la extensión de ningún mandato, del que por definición carece, por lo que lo único que debe hacer es acreditar su carácter de representante legal y con ello acreditará también sus facultades de representación amplia.

Frente al tercero, entonces, bastará con que el representante legal de la sociedad que realizó ese acto exorbitante respecto de la administración ordinaria, haya actuado sin exceder “notoriamente” el objeto social, de modo que lo demás no le será oponible, salvo, claro está, que medie mala fe, que todo lo tiñe: si eso ocurriera, ese tercero no sería tal, desde que los terceros que hacen las veces de destinatarios de la protección legal son aquellos que actúan sobre la base de la confianza de que la sociedad funciona sin ninguna irregularidad.

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