La denominada Ley de Alquileres establece que los aumentos de los contratos se rigen por ajustes de actualización anuales.

Para calcular el aumento del canon por alquiler, tanto los propietarios como los inquilinos deben revisar el Índice de Contratos de Locación (ICL), creado por la ley 27.551, norma sancionada en 2020.

El Índice de Contratos de Locación (ICL) es un indicador elaborado por el BCRA para poder establecer parámetros para la celebración de contratos de alquiler.

Este indicador está conformado en partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (Ripte).

Tiene carácter diario y su fin es poder establecer los aumentos que se llevarán a cabo mientras rija el acuerdo.

¿Dónde encontramos el Índice ICL?

Se encuentra disponible en la página de Errepar+: https://www.errepar.com/indice-icl

Según la Ley 27.551, el plazo mínimo para los contratos de alquiler de vivienda es de 3 años. El precio se debe fijar como valor único, por períodos mensuales y solo se pueden realizar ajustes anuales.

Hasta fines de junio de 2020, el precio se definía cuando se firmaba el contrato, y ese monto total se dividía por los 24 meses de duración del alquiler y, en general, se pactaba con subas anuales o, incluso, semestrales.

Cómo calcular el aumento del contrato de alquiler de marzo 2023

Para entender cómo calcular el incremento, te presentamos nuestra “Calculadora de actualización de alquileres”, una nueva herramienta que permitirá automatizar el cálculo del ajuste en los contratos de locación.

Para ver cómo funciona, procederemos a realizarlo a través del ejemplo de una persona que pagó $50.000 en los últimos 12 meses (período de marzo de 2022 a febrero de 2023).

El usuario deberá seleccionar las fechas de inicio y finalización del período que se quiere consultar.

Primero se debe colocar la fecha en la que se concretó la última actualización (01/03/2022), y luego en la que se hará el ajuste (28/02/2023).

Posteriormente, se debe completar el precio actual del alquiler (50.000)

Esto da como resultado $94.780,22. Este valor será el importe del alquiler que el inquilino deberá abonar hasta febrero de 2024.

De esta manera, los inquilinos que firmaron un contrato en marzo de 2022, percibirán el próximo mes un aumento de alrededor del 89,5%.

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Ley de alquileres: ¿la modificará el Congreso?

En su momento, la modificación tuvo amplio consenso: fue aprobada por la Cámara de Diputados en noviembre de 2019, durante el gobierno de Mauricio Macri, y terminó siendo sancionada por el Senado en junio de 2020, durante la gestión de Alberto Fernández.

Pocos meses después, sus efectos no deseados hicieron que diversos sectores comenzaran a plantear cambios. En noviembre de 2021, el propio Gobierno reconoció la necesidad de modificaciones.

Desde que se aprobó la nueva norma, más de 30 proyectos llegaron al Congreso para modificar la legislación, pero ninguno logró en Diputados el consenso del Frente de Todos y de Juntos por el Cambio. Es que ambos bloques tienen posturas muy contrapuestas sobre cuál será la solución.

Los principales puntos de la ley vigente que se cuestionan tratan sobre la extensión del plazo (que pasó de dos a tres años), la actualización anual del precio sobre la base del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE) y que todos los contratos deben registrarse en AFIP por el locador.

De acuerdo a los especialistas del sector, desde que rige la denominada “ley de alquileres” se generó una gran distorsión en el mercado inmobiliario, que no solo cambió las condiciones de los contratos, sino que también los precios de los alquileres no pararon de subir y ello derivó en un faltante de oferta.

Según las inmobiliarias, para ayudar a abastecer al mercado y evitar una disparada de los precios, la duración de los contratos debería volver a ser a dos años, con aumentos sean semestrales acordados libremente entre partes.

Dictámenes muy diferentes

El tema se iba a tratar en Diputados durante la última sesión de 2022, pero el debate se cayó. De esta manera, los legisladores de las comisiones pertinentes deberán reunirse para tratar de lograr un nuevo dictamen (ya que estos valen solo por el período en que se aprueban).

Las posturas de los dictámenes apoyados durante el tratamiento de las comisiones son disímiles. El oficialismo quiere mantener la fórmula de actualización anual a través de un índice, como así también la duración por tres años.

En tanto, el proyecto que presentaron los diputados de Juntos por el Cambio busca modificar dos artículos.

En primer lugar, el dictamen señala que los contratos de alquiler con destino habitacional serán de dos años (en lugar de los tres vigentes), con la posibilidad de que se extienda por un año más 'si al vencimiento del mismo, el locatario continúa en la tenencia del inmueble sin oposición del locador'.

Respecto de la actualización del precio de alquiler, remarca que 'podrán realizarse ajustes con la periodicidad que acuerden las partes, por intervalos no menores a seis meses'.

Además, elimina la indexación del canon locativo y establece que 'las partes deberán convenir el mecanismo de actualización del precio del alquiler al inicio de la relación locativa, pudiendo utilizar índices oficiales elaborados o publicados por organismos nacionales, provinciales o municipales o lo que las partes acuerden'.

En este contexto, es probable que el tratamiento se retrase para la segunda parte del 2023 porque, además de ser un año electoral, la oposición mantendrá su postura de no dar quórum en las sesiones si continúa el procedimiento del juicio político a la Corte Suprema.

¿Cómo se calcula el aumento de alquileres de marzo?