Por: Andrés Duguine

I - Introducción

En la PIBA 179, entre otros, se detallaron los aumentos en el impuesto de las distintas Plantas del Inmobiliario (Edificada, Baldía y Rural) contenidos en la ley impositiva para el año 2024 -L. (Bs. As.) 15479, BO: 2/1/2024-. Luego, en la PIBA 182, se analizó minuciosamente cuál era el impacto de aumentos de la mencionada ley sumado al cambio en la política de bonificaciones otorgadas respecto de las que existían en 2023. En esa última colaboración con ERREPAR también se mencionó la existencia de un adicional que iban a tener que erogar los grandes patrimonios, a propósito de lo que se establecía en los artículos 138 y 139 de la ley precitada, pero que los mismos aún no habían sido reglamentados por la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires (ARBA).

Recientemente se publicó la resolución normativa (RN) (ARBA) 25 -BO: 29/8/2024- que reglamenta el adicional mencionado en el párrafo anterior con impacto en el “componente básico” de la Planta Urbana Edificada y en la Planta Rural y en el “componente complementario” de ambas plantas.

En la próxima sesión, primero se detallan los artículos de la ley impositiva 2024 que dieron origen a estos adicionales, para luego describir la resolución normativa que los reglamenta, atento a que las boletas para el Edificado ya han sido emitidas con la cuota 5 más el adicional (de corresponder) con vencimiento el día 10 del corriente mes de octubre, aunque en palabras de la misma Agencia, el mismo alcanzó a solo el 8,7% del total de las partidas inmobiliarias urbanas edificadas de la Provincia. Luego en noviembre vendrá el turno de la cuota 4 de la Planta Rural que -de corresponder- también se emitirá con el adicional y alcanzaría aproximadamente al 13% de las partidas rurales; y, por supuesto, al componente complementario de ambas plantas.

II - Desarrollo

Artículo 138 de la ley 15479: Se destaca en particular en el inmobiliario Edificado un incremento adicional, que solo se aplicará cuando la base imponible o la sumatoria de la base imponible correspondiente al inmueble o conjunto de ellos, según corresponda, supere la suma de $ 31.465.000. Dicho incremento, en base a recuperar el valor constante del impuesto al momento del primer vencimiento, no podrá superar el 20% del mismo (representa una cuota adicional atento a que se distribuye el impuesto anual en 5 cuotas).

“Art. 138 - Cuando en el impuesto inmobiliario Urbano Edificado la base imponible correspondiente al inmueble o la sumatoria de la base imponible del conjunto de ellos, según corresponda, supere la suma de pesos treinta y un millones cuatrocientos sesenta y cinco mil ($ 31.465.000), la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires incorporará al gravamen liquidado para dicha Planta, según Título I de la presente, un porcentaje equivalente al parámetro previsto en el segundo párrafo del artículo 304 del Código Fiscal -L. 10397 (t.o. 2011) y modifs.-, para los meses de enero y febrero de 2024, incrementado en hasta un ciento por ciento (100%), el que no podrá superar el veinte por ciento (20%) del monto total del citado impuesto.

Lo dispuesto en el párrafo precedente no será considerado a los fines de los límites al impuesto establecidos en los artículos 6 y 12 de la presente ley, y será abonado en las condiciones y términos que disponga la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires, con aplicación de lo previsto en el artículo 137 de la presente.

La medida dispuesta en este artículo se aplicará con prescindencia de la modalidad de pago del impuesto por la que hubieran optado los contribuyentes”.

Artículo 139 de la ley 15479: También en el inmobiliario Rural se dispuso un aumento adicional -en este caso de 25% porque el impuesto anual en este caso se abona en 4 cuotas- que solo se aplicará cuando la base imponible o la sumatoria de la base imponible correspondiente a la tierra libre de mejoras del inmueble o conjunto de ellos, según corresponda, supere la suma de pesos treinta y nueve millones noventa y seis mil setecientos cincuenta y seis ($ 39.096.756).

“Art. 139 - Establécese un incremento del impuesto Inmobiliario Rural -en sus componentes básico y complementario- correspondiente al ejercicio fiscal 2024, equivalente a la cuarta parte de dicho gravamen liquidado por la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires según Título I de la presente. Dicho incremento solo se aplicará cuando la base imponible o la sumatoria de la base imponible correspondiente a la tierra libre de mejoras del inmueble o conjunto de ellos, según corresponda, supere la suma de pesos treinta y nueve millones noventa y seis mil setecientos cincuenta y seis ($ 39.096.756).

El importe que resulte como consecuencia de lo dispuesto en el párrafo anterior será abonado en una cuota adicional en la fecha que disponga la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires, a la que se le aplicará lo previsto en el artículo 137 de la presente.

La medida dispuesta en este artículo se aplicará con prescindencia de la modalidad de pago del impuesto por la que hubieran optado los contribuyentes.

El monto que resulte como consecuencia del presente incremento, no será considerado a los fines de los límites al impuesto establecidos en los artículos 10 y 12 de la presente ley”.

Es oportuno recordar que para arribar a las bases imponibles mencionadas, se debe tener en cuenta que para el ejercicio fiscal 2024 el coeficiente de actualización de las valuaciones fiscales básicas para los inmuebles pertenecientes a la Planta Urbana y para las edificaciones y/o mejoras ubicadas en la Planta Rural, se fijará en uno con dos (1,2) igual que en 2023.

Para la tierra libre de mejoras perteneciente a la Planta Rural se aplica un coeficiente del uno con tres (1,3) sobre la valuación fiscal básica, igual que en 2023.

A los efectos de establecer la base imponible para la determinación del impuesto inmobiliario correspondiente a la Planta Urbana Edificada, se aplica un coeficiente de 11,41876 sobre la valuación fiscal (incrementado un 300% respecto de 2023). Ver PIBA 182 para entender que este aumento, gracias a los topes, no superó el 275% para las mayores valuaciones a pesar de la reducción en las bonificaciones, quedando un reducido número de casos en esta Planta con aumentos superiores de 275%, que son los de base imponible superior a pesos ciento veintiún millones ochocientos mil ($ 121.800.000) que dependen del caso y el aplanamiento que genere sobre el mismo el tope impuesto por la fórmula logarítmica.

Para establecer la base imponible para la determinación del impuesto inmobiliario de la Planta Rural, se deberá aplicar un coeficiente de 12,0584 sobre la valuación fiscal de la tierra libre de mejoras (300% mayor al coeficiente 2023); en tanto que para los edificios y/o mejoras gravadas se aplicaría un coeficiente de 15,07276 sobre la valuación fiscal (300% mayor al coeficiente 2023). Al igual que en el párrafo anterior, ver PIBA 182 para entender cómo fueron morigerados estos aumentos.

III - Resolución Normativa 25/2024

1. Magnitud del adicional en la Planta Urbana Edificada

Se incrementa en un porcentaje equivalente al parámetro previsto en el segundo párrafo del artículo 304 del Código Fiscal -L.10397 (t.o. 2011) y modifs.- para los meses de enero y febrero de 2024, según la Disposición Delegada dictada en el ámbito de la Subdirección Ejecutiva de Recaudación y Catastro N° 8877/2023 -que estableció para el mes de enero de 2024 a dicho parámetro en el doce con cuarenta y ocho y cero ocho (12,4808%) mensual- y la Disposición Delegada 224/2024 -que estableció dicho parámetro para el mes de febrero de 2024, en el diez con trece y noventa y dos (10,1392%) mensual-, acrecentado en un ciento por ciento (100%); sobre el monto total del impuesto liquidado según el Título I de la ley 15479 (impositiva para el ejercicio fiscal 2024); sin exceder el veinte por ciento (20%) de este último monto total.

Claramente las tasas de interés para los meses de enero y febrero acrecentadas en un 100% superan el límite dispuesto por la ley, con lo cual esta formulación establecerá que el adicional es del 20% del impuesto anual. El contribuyente que su base imponible (impacto en el componente básico del impuesto) o la sumatoria de la base imponible correspondiente al inmueble o conjunto de ellos (impacto en el componente complementario del impuesto), según corresponda, supere la suma de $ 31.465.000, observará que la última cuota viene exactamente el doble que la anterior, atento a que tiene incorporado el adicional que es de un quinto del impuesto (impuesto anual que se abona en 5 cuotas). Esta última enunciación no va a ser de esta magnitud en el componente complementario del Edificado, atento a que va a aumentar -de corresponder- un 20% y este componente se abona en 4 cuotas, o sea se verá incrementada respecto de la cuota 3 en un 80%.

2. Magnitud del adicional en la Planta Rural

Se incrementa en el veinticinco por ciento (25%) del monto total del impuesto liquidado según el Título I de la ley impositiva 2024.

En este caso es más directo, pero con el mismo resultado en términos de cuotas. El contribuyente que su base imponible -impacto en el componente básico- o la sumatoria de la bases imponibles -impacto en el componente complementario- correspondiente a la tierra libre de mejoras del inmueble o conjunto de ellos, según corresponda, supere la suma de $ 39.096.756, percibirá que la cuarta cuota del impuesto (con vencimiento en noviembre del corriente) es el doble que lo que se le liquidó en setiembre pasado. Lo mismo le ocurrirá a aquellos contribuyentes que les corresponda abonar el componente complementario.

3. Actualización por el artículo 304 del Código Fiscal -L.10397 (t.o. 2011)-

Como se mencionará en la PIBA 179, para este período fiscal se incluyó la posibilidad de mantener el valor constante de los impuestos al patrimonio durante el transcurso del año. Luego, la ARBA dispuso según la RN (ARBA) 08/2024 y modificatorias, los coeficientes a aplicar en cada uno de ellos.

En el caso de la Planta Urbana se actualizó la cuota 2 con un coeficiente de 1,2 (o sea un 20% de aumento), que se ha mantenido constante para el resto del año. Es por ello que la cuota 5, a los contribuyentes que le corresponde el adicional, se le liquidó el doble que la cuota 4 para el componente básico del impuesto.

En cuanto a la Planta Rural, el coeficiente de actualización fue de 1,05 (o sea un 5% de aumento) y tuvo impacto en la cuota 3. Lo mismo ocurrió en la cuota 3 del componente complementario de las tres Plantas (Edificada, Baldía y Rural).

4. Beneficios o exenciones vigentes sobre la Partida

En los casos en que las partidas tengan algún tipo de beneficio, la ARBA liquidará el incremento adicional considerando los mismos en forma proporcional, tanto para el componente básico como complementario del impuesto.

5. Modalidad de pago

Cuando el impuesto hubiere sido cancelado con anterioridad a la entrada en vigencia de la RN (ARBA) 25/2024, el incremento deberá ser abonado mediante la liquidación que emita la ARBA, hasta las mismas fechas dispuestas en el Calendario Fiscal.

6. Cambios en la base imponible, altas y bajas de partidas inmobiliarias y/o cambios de planta

La ARBA verificará las condiciones que hacen a la aplicación de los incrementos que aquí se mencionan y liquidará o reliquidará los mismos en la proporción pertinente, de corresponder. Los incrementos liquidados serán incluidos en la última cuota componente básico y/o complementario del impuesto, según la Planta de que se trate, de acuerdo al Calendario Fiscal vigente. Cuando los cambios mencionados se produzcan luego de la emisión de la última cuota, el incremento deberá ser abonado mediante la liquidación que emita la ARBA, hasta el 31/12/2024.

7. Leyenda en la liquidación

En todos los casos se consignará, en las liquidaciones para el pago, una leyenda que indicará que la misma incluye el incremento dispuesto en los artículos 138 y 139 de la ley 15479 (impositiva para el ejercicio fiscal 2024), según corresponda.

Buenos Aires: aumento adicional en el impuesto inmobiliario 2024