La ley 27613 y el decreto reglamentario 244/2021 condicionan la posible utilización de los beneficios (incentivos fiscales para cumplidores y blanqueo).

En efecto, es requisito que el destino de los fondos sea la inversión en proyectos inmobiliarios realizados en el país (iniciados a partir de la vigencia de la ley o con un avance inferior al 50%, sujeto a acreditación).

El plazo límite -hasta el 30/12/2022- para la aplicación de los fondos a los citados proyectos es otra de las condiciones, definida en la ley y en el último párrafo del artículo 7 del decreto reglamentario.

Para poder verificar las condiciones y requisitos, el decreto 244/2021, en su artículo 2, dispuso que la AFIP sería la encargada de instrumentar un registro a los efectos de que el desarrollador, constructor o vehículo de inversión que realice los proyectos inmobiliarios a los que se refiere el artículo 2 de la ley 27613 comunique los datos pertinentes de tales proyectos.

La AFIP emitió la resolución general 4976 a los efectos de instrumentar el encargo antes citado. De acuerdo con tales requisitos, adelantamos que el sujeto inversor deberá:

a) Si utiliza los beneficios fiscales para cumplidores definidos el Título I de la ley:
Acreditar que invierte en los proyectos inmobiliarios y para ello asociará tal inversión al número de proyecto aprobado e inscripto en el registro de la AFIP (identificado como COPI).

b) Si blanquea (Título II de la ley):
Acreditar que invierte en los proyectos inmobiliarios y para ello asociará tal inversión al proyecto aprobado e inscripto en el registro de la AFIP (identificado como COPI).

Entendemos que habrá sujetos que de acuerdo con su situación, tengan las dos alternativas. Esto es beneficios fiscales por dinero ya exteriorizado ante la AFIP (antes del 12/3/2021) y Título II de la ley (blanqueo) por el dinero no exteriorizado antes del 12/3/2021. Por la parte blanqueada, no pueden utilizar los beneficios del Título I.

Mediante el registro implementado por la AFIP, existirá una trazabilidad de los fondos a los efectos de controlar el efectivo requisito de destino que exige la ley y la reglamentación.

Un punto de relevancia que se debería aclarar -entendemos no está claro en la normativa- es en qué momento culmina la exigencia de destino para el inversor. Veamos un ejemplo, a efectos de visibilizar el tema:

Un inversor blanquea dinero. Luego, a los efectos de afectar los fondos al proyecto inmobiliario, mediante la suscripción de un boleto de compraventa, adquiere un departamento en construcción a un desarrollador -inscripto en el registro de la AFIP-, transfiriéndole todo el dinero de la inversión con fecha 10/8/2021. El desarrollador está realizando la obra y se ha comprometido a entregarle el departamento terminado con fecha 30/11/2022. Por razones económicas, el inversor, con fecha 31/1/2022, tiene que transferir su boleto a un tercero.

En este caso, nos preguntamos si el inversor ha cumplido, a la luz de la reglamentación, el requisito de destino y, por ende, no tendrá problemas para oponer los beneficios del blanqueo.

Hemos hecho un ejemplo con una causa económica, pero imaginemos que las causas podrán ser de distinta índole tales como: fallecimiento y sucesión de quien blanqueó, que el desarrollador quiebre y nunca termine el proyecto, etc.

Al ser la condición de destino exigida, un proyecto inmobiliario nuevo o en curso -proceso que durará quizás unos dieciocho meses-, entendemos que supeditar la suerte de quien exterioriza a terceros sería un suceso que vendría acompañado de inseguridad jurídica.

Siendo ello así, debería aclararse el punto. Quizás definiendo que se entiende que la exigencia de destino está cumplida, cuando quien exteriorizó, transfirió los fondos al desarrollador -en el caso-.
Puede ser que la AFIP, en su aplicativo, nos dé algún indicio de ello al implementar el proceso de trazabilidad. Pero incluso, si así fuera, entendemos que no alcanzaría y la normativa debería aclararlo.

Otro punto de relevancia en el que entendemos que falta normativa suficiente se refiere a la forma de oponer el blanqueo ante la AFIP, sea ello en una verificación en curso o ya en discusión administrativa o judicial.

¿En qué momento se considerará que se han perfeccionado los derechos de quien exteriorizó, a los efectos de quedar liberado de hechos imponibles anteriores al 12/3/2021, respecto del monto exteriorizado?

Entendemos que la solución para el interrogante debiese ser en el mismo sentido de lo opinado en el caso anterior.

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Reglamentación del blanqueo de moneda nacional y extranjera e incentivos fiscales derivados de la inversión en proyectos inmobiliarios y la construcción