Recordemos que, con fecha 21 de diciembre de 2018, se publicó en el Boletín Oficial la ley 27480, la cual establece básicamente modificaciones al impuesto sobre los bienes personales aplicable a personas humanas y sucesiones indivisas, entre otras cuestiones.

Entre las modificaciones, el artículo 3 de la referida ley estableció que de tratarse de inmuebles destinados a casa habitación del contribuyente, o del causante en el caso de sucesiones indivisas, no estarán alcanzados por el tributo cuando su valor determinado de acuerdo con las normas de esta ley resulten iguales o inferiores a $ 18.000.000.

De esta manera, se creó un mínimo no imponible especial solo aplicable al concepto casa habitación, siendo de aplicación para periodos fiscales 2019 y siguientes.

Si bien en un principio se discutía si se trataba de una exención, lo cierto es que la Dirección Nacional de Impuestos precisó, a través del Dictamen 36005993/2020 del 3 de junio de 2020, que no es una exención, sino un mínimo no imponible especial.

Ahora bien, recordemos que, según el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, el “condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título disponga otra proporción” (art. 1983).

Asimismo, traigamos a la memoria que el derecho real “es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto en forma autónoma, y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código” (art. 1882).

En definitiva, el condominio es, en general, el derecho de propiedad sobre un bien cuya propiedad corresponde a varias personas, siendo cada uno de ellos propietario de una parte proporcional indivisa del mismo.

En el marco del derecho tributario, debemos remarcar que los sujetos pasivos (de iure o de ley) son aquellos que están tipificados como tales en la norma legal respectiva por verificar, a su respecto, la realización del hecho imponible.

Si bien la ley de procedimiento tributario -L. 11683- establece, en el artículo 5, de manera general a los responsables por deuda propia, todo queda sujeto a lo que establezcan las leyes tributarias.

De esta manera, el artículo 5 de la ley antes descripta dispone que están obligados a pagar tributos al Fisco Nacional, personalmente o por medio de sus representantes como responsables del cumplimiento de su deuda tributaria, quienes sean contribuyentes, sus herederos y legatarios.

En este marco, son contribuyentes en tanto se verifique a su respecto la realización del hecho imponible que les atribuyen las respectivas leyes tributarias, en la medida y condiciones necesarias que estas prevén para que surja la obligación impositiva.

En lo que respecta al impuesto sobre los bienes personales, el condominio no es sujeto pasivo del impuesto, sino que la obligación recae en cada uno de los condóminos, quienes deben declarar la renta proveniente del condominio en su parte proporcional y pagar el impuesto.

De hecho, el decreto reglamentario de la ley del impuesto sobre los bienes personales establece en el artículo 5 que: “en el caso de bienes en condominio, cada condómino incluirá en su declaración, la parte que le corresponde en la titularidad de tales bienes, valuados de acuerdo con las disposiciones de la ley y de este reglamento”.

Siendo ello así, lo razonable sería que cada condómino valúe su parte indivisa correspondiente. Y si el inmueble es usado como casa habitación, cada uno podría computar como mínimo no imponible especial $ 18.000.000 de manera independiente. Lo expuesto debido a que el mínimo no imponible se aplica al concepto casa habitación de cada contribuyente, sin importar la pluralidad de propietarios. Aparte de que no existe una norma que disponga lo contrario.

Por otra parte, es necesario poner de relieve que puede darse el caso de un inmueble en condominio donde algunos de los condóminos lo destinan a casa habitación y otros no, ya que puede tener otros inmuebles de propiedad individual para tales fines.

En tal circunstancia, se refleja aún más lo razonable que resulta pensar que el mínimo no imponible se aplique por contribuyente, sin importar que el bien este en condominio.

Bienes Personales: mínimo no imponible para casa habitación - inmueble en condominio