¿Cómo queda el valor imponible sustituto de los inmuebles situados en el país?

Traigamos a la memoria que el 11 de julio de 2022 la ministra de economía Silvina Batakis anunció una serie de medidas, entre ellas, que se iba a migrar al Ministerio de Economía el organismo de evaluaciones inmobiliarias, con la finalidad de homogeneizar la valuación en todo el país.

Recordemos que el Pacto o Consenso Fiscal 2017 -Ley 27429- había establecido en el punto II inciso p) del Anexo como compromiso asumido por el Estado Nacional el de “disponer de un organismo federal que cuente con la participación de las provincias y de la CABA, que determine los procedimientos y metodologías de aplicación para todas las jurisdicciones con el objeto de lograr que las valuaciones fiscales de los inmuebles tiendan a reflejar la realidad del mercado inmobiliario y la dinámica territorial”.

A su vez, en el punto III inciso g) se había estipulado como compromiso asumido por las jurisdicciones locales el de “adoptar para el cálculo y determinación de las valuaciones fiscales de los inmuebles los procedimientos y metodologías de valuación uniformes establecidas por el organismo federal. Para ello, las provincias y la CABA asegurarán a ese organismo federal acceso a los registros catastrales y demás registros locales. En los casos en que el tributo fuera de competencia municipal, los gobiernos provinciales impulsarán acuerdos para que los municipios apliquen igual criterio para la determinación de la base imponible”.

En este contexto, y por medio del Decreto N° 938/2018, se creó el Organismo Federal de Valuación de Inmuebles, que tiene por objeto determinar los procedimientos y las metodologías de aplicación para las valuaciones fiscales de los inmuebles ubicados en el territorio de las jurisdicciones locales.

En virtud de lo expuesto, la Ley N° 27.480 modificó la ley de bienes personales a fin de que en la valuación se consideren los valores fiscales determinados de conformidad con el procedimiento y la metodología que a tal fin establezca el Organismo Federal de Valuación de Inmuebles. No obstante, se precisó que lo establecido con relación al Organismo Federal de Valuación de Inmuebles resultará procedente a partir del primer período fiscal inmediato siguiente al de la determinación de los procedimientos y metodologías en materia de valuaciones fiscales por parte del organismo federal.

En consecuencia, a partir del período fiscal 2018 y hasta que lo expuesto anteriormente suceda, debe considerarse el valor fiscal vigente al 31 de diciembre de 2017, el que se actualizará teniendo en cuenta la variación del Índice de Precios al Consumidor nivel general (IPC) que suministre el Instituto Nacional de Estadística y Censos, operada desde esa fecha hasta el 31 de diciembre del ejercicio fiscal de que se trate.

Lo expuesto implica que para los períodos fiscales 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 y aun 2023 seguirá considerándose el valor fiscal de diciembre de 2017 actualizado(1). Ello, por cuanto aun cuando el organismo fije las pautas respectivas en 2023, surtirán efectos recién para la liquidación del período fiscal 2024.

Recordemos que en para inmuebles situados en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires existe el Dictamen N° 1/2022 que establece que para períodos fiscales 2021, inclusive, en adelante el valor fiscal histórico de 2017 se tiene que multiplicar por la USC (unidad de sustentabilidad contributiva) a los fines de obtener el valor fiscal histórico a actualizar por la inflación desde diciembre 2017 a diciembre 2021, tema altamente cuestionable y discutible. Ello por cuanto el Dictamen N° 1/2018 estableció lo contrario en cuanto a la USC.

¿Cómo verifico las inversiones en fideicomisos financieros del país que están exentos?

Al respecto, traigamos a la memoria:

En este contexto, para verificar la referida exención la RG (CNV) N° 917/2022 establece que los fiduciarios informarán a la CNV las obligaciones que cumplen con lo dispuesto.

A su vez, la AFIP tomando conocimiento de dicha información la pondrá a disposición.

En el período fiscal 2021 el listado de obligaciones negociables exentas se podía consultar en el siguiente link: https://www.afip.gob.ar/gananciasYBienes/bienes-personales/conceptos-basicos/bienes-exentos.asp. En dicho listados figuran los FCI según estén exentos por el artículo 21 inciso “j” o el “k”.

Igual listado se publicaría para el período fiscal 2022.

Se considerará que existe un activo subyacente principal cuando una misma clase de depósitos o bienes, o el conjunto de estos, representen, como mínimo, un 75 % del total de las inversiones del fideicomiso financiero.
A tales fines, se entiende como “clase de depósitos o bienes” a cada uno de los siguientes activos:
- Títulos públicos (art. 21 inciso “g” de la ley).
- Depósitos en entidades financieras (art. 21 inciso “h” de la ley).
- Obligaciones negociables (art. 21 inciso “i” de la ley).
- Activos financieros específicos del Poder Ejecutivo (art. 21 inciso “j” de la ley).
No se tendrá por cumplido el porcentaje indicados se produjera una modificación en la composición de los depósitos y bienes del fideicomiso financiero, que los disminuyera por debajo del 75 % durante un período continuo o discontinuo de, como mínimo, 30 días en un año calendario cuando se trate de certificados de participación o valores representativos de deuda fiduciaria cuyos vehículos estuviesen constituidos al 1° de enero de ese año calendario o, de ocurrir esto último con posterioridad a esa fecha, por un plazo equivalente a la proporción de días considerando el momento de su constitución.

¿Cómo verifico los fondos comunes de inversión, abiertos y cerrados, que están exentos para el período fiscal 2022?

Recordemos que los fondos comunes de inversión pueden encuadrar en dos posibles exenciones:

¿Cómo verifico las obligaciones negociables que están exentas?

Primeramente debemos recordar:

IMPUESTO SOBRE LOS BIENES PERSONALES

ACTIVO valor de cotización al cierre

Exentas siempre que cumplan con los siguientes requisitos:

1. Colocados por oferta pública.

2. Que su destino, en general, sea la inversión productiva de acuerdo al art. 36 de la Ley N° 23.576.

3. Que sean emitidas en pesos.

Fuente normativa:

Art. 2 de la Ley N° 27.638.

Art. 21 inciso “i” de la Ley N° 23.966.

En definitiva:

Tipo	Oferta Pública	Inversión productiva – art. 36 Ley N° 23.576	Tratamiento
ON en pesos	Sí	Sí	IG: exentas IBP: exentas
ON en dólares	Sí	Sí	IG: exentas IBP: exentas

Un contribuyente que posee al 31 de diciembre de 2021 una casa de veraneo situada en el país ¿cómo se valúa en el impuesto sobre los bienes personales?

Recordemos que los inmuebles no afectados a empresas unipersonales en el impuesto sobre los bienes personales se valúan o miden al 31 de diciembre de 2022 de la siguiente manera:

• Valor residual histórico del inmueble en función del 2% de depreciación anual, amortizado en forma trimestral .

• Valor fiscal a diciembre de 2017 actualizado por IPC a diciembre 2022.

En este marco, si bien entre el valor residual histórico y el valor fiscal actualizado hay que tomar el mayor, no debemos olvidar una norma del decreto reglamentario de la ley del impuesto sobre los bienes personales, la cual dispone en relación a la valuación de los inmuebles que cuando pueda probarse en forma fehaciente que el valor de plaza de los mismos al 31 de diciembre es inferior al importe de la valuación impositiva, podrá asignarse a tales fines dicho valor de plaza, sobre la base que surja de la respectiva documentación probatoria. En este sentido, se entenderá que constituye valor de plaza el precio que se obtendría en el mercado en caso de venta del bien que se valúa, en condiciones normales de venta.
Ahora bien, si tenemos en cuenta la evolución de la inflación de diciembre 2017 a diciembre 2022, nos encontramos:

Coeficientes de actualización

IPC cierre Dic. 2022 1134,5875

--------------------------------------------------------------- 9,09

IPC origen Dic. 2017 124,7956

Por lo tanto, lo expuesto implica que el valor fiscal de diciembre 2017 debe multiplicarse por aproximadamente 9 veces para obtener el valor imponible sustituto.
Lo expuesto incidirá de manera significativa en la base imponible del tributo.

Un ejemplo:

Cuestiones relevantes del impuesto sobre los Bienes Personales