El DNU 70/2023 (BO 21/12/2023), que entró en vigencia el 29 de diciembre de 2023, derogó la ley de alquileres sancionada en el año 2020, es decir, la ley 27551, modificada en octubre de 2023 por la ley 27737, y mantiene los beneficios tributarios implementados en el Capítulo III de esta última.

Hoy en día, no existe una ley especial para la regulación de los alquileres, sino que la normativa surge de diversos artículos incluidos en el Código Civil y Comercial.

En esta nota, te contamos las principales características que rigen en la materia:

Se permite pactar el precio en moneda extranjera
Se elimina el plazo mínimo de duración del contrato
Libertad contractual para fijar y actualizar el precio de la locación
Amplias posibilidades de rescindir y extinguir el contrato

Obligaciones de dar sumas de dinero

Debido a las modificaciones en los artículos 765 y 766 del CCCN, a partir del DNU, quienes se obliguen en moneda extranjera deberán cumplir con su obligación en esa misma moneda; no podrán liberarse pagando en pesos. Es posible acordar alquileres en dólares, y si se establece esta moneda, el pago debe realizarse en la misma moneda pactada. Esta reforma se aplica a todas las obligaciones en general.

Plazo

Se elimina el plazo mínimo. Es así que el plazo o la vigencia del contrato de locación será el que acuerden las partes. Si los contratantes no establecen un plazo, la ley establece la vigencia. De manera supletoria, y únicamente en caso de que no se haya indicado el plazo de vigencia, la locación se extenderá por 2 años para locaciones con destino vivienda y por 3 años para los restantes destinos.

Precio

Se concede plena y absoluta libertad contractual para establecer, fijar y actualizar el precio de la locación. Se permite la indexación y/o ajuste de precios mediante el uso de índices y actualizaciones. Las partes podrán acordar la periodicidad con la que se apliquen estos ajustes, aunque no se podrá estipular una frecuencia de pago inferior a la mensual.

Extinción

El locatario puede rescindir anticipadamente el contrato en cualquier momento. Ya no es necesario esperar a que pasen los primeros 6 meses de alquiler. Se establece una forma de indemnización en favor del locador, independiente del momento en que se produce la rescisión legal.
Por su parte, el locador cuenta con amplias posibilidades de extinguir el contrato, en tanto se hayan convenido expresamente las causales que habiliten la extinción.

En términos generales, el DNU 70/2023 proporciona mayor autonomía y flexibilidad para la negociación y formulación de contratos de alquiler, facilitando así acuerdos más personalizados que se ajusten a las necesidades tanto de propietarios como de inquilinos.

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La obra reúne un minucioso análisis concordado de la nueva normativa, de los artículos que comprende el Capítulo IV del Título II del Código Civil y Comercial de la Nación, es decir referidos a “Locación”, incluyendo los que fueron objeto de esta reforma, dejando los textos anteriores de los artículos reformados con sus respectivas correlaciones.

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Cómo calcular el aumento del contrato con ICL

Para quienes firmaron sus contratos bajo la denominada Ley de Alquileres N° 27.551, que establecía ajustes de actualización anuales, les acercamos el Índice de Contratos de Locación (ICL), disponible aquí, en la página de Errepar+.

Este indicador está conformado en partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (Ripte).

Tiene carácter diario y su fin es poder establecer los aumentos que se llevarán a cabo mientras rija el acuerdo.

Alquileres, ¿qué cambió?