Hace casi un año, el Gobierno nacional a cargo de Javier Milei, mediante el Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023, derogó la Ley 27.551, conocida como Ley de Alquileres, y, entre otras cuestiones, permitió a las partes negociar libremente tanto el monto, plazo y moneda de pago en los contratos de locación.

Según los análisis realizados por el Observatorio Estadístico del sector Inmobiliario, “en estos doce meses la oferta de inmuebles para alquiler en la Ciudad de Buenos Aires se incrementó un 197,44%” (es decir que casi se triplicó respecto a la oferta que había cuando la Ley de Alquileres regulaba el sector).

En cuanto a la inflación, en un comunicado, los corredores porteños destacaron que “este crecimiento en la oferta tuvo su efecto en los precios, con los valores de los alquileres creciendo por debajo de la inflación, es decir, cayendo en términos reales. Los datos del Observatorio dan cuenta de una baja real promedio del 36,8% en los valores de los contratos”.

Qué sucede con los contratos firmados bajo la Ley de Alquileres

La mencionada ley de alquileres de 2020 había tenido en octubre de 2023 una primera reforma, la Ley 27737, que impuso ajustes semestrales; y poco después quedó derogada. Sin embargo, para quienes tienen contratos en curso firmados con la vieja norma, nada cambió y deberán respetarlo.

Hay que recordar que los alquileres de vivienda que se hayan iniciado entre julio de 2020 y el 17 de octubre de 2023 siguen -hasta su culminación- regidos por la ley 27.551, la cual preveía un único ajuste anual determinado por un índice oficial.

Es que los contratos celebrados con anterioridad al DNU 70/2023 y que no vencieron se rigen por la ley que estaba vigente al momento de su celebración.

De acuerdo a la Ley de Alquileres, establecía que los contratos debían durar al menos tres años y que, durante ese tiempo, el precio mensual sólo podía sufrir ajustes anuales 'utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE)'.

De esta manera, los aumentos quedan en un intermedio entre lo que hayan avanzado en los últimos 12 meses la inflación general y los salarios de los trabajadores registrados en relación de dependencia, siempre según los datos oficiales.

Si el contrato se vence tras el DNU 70/2023, tanto la frecuencia de actualización como el índice a utilizar y hasta la moneda de pago (que puede ser en dólares) se rige por la voluntad de las partes.

¿Cómo se calcula los ajustes del contrato de locación utilizando el ICL?

El Banco Central de la República Argentina (BCRA) continúa elaborando y publicando cada mes el llamado Índice para Contratos de Locación (ICL).

A partir de la entrada en vigencia de la Ley 27737 (18/10/2023), los contratos de locación se ajustarán utilizando un coeficiente llamado 'Coeficiente Casa Propia' (CCP), publicado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat.

Los contratos en ejecución anteriores a esta fecha continuarán siendo actualizados con el Índice para Contratos de Locación (ICL).

Para saber el monto que se deberá pagar, Errepar cuenta con una calculadora online que permite a inquilinos y propietarios realizar estas cuentas.

Ingresá desde el menu de puntos del margen superior derecho, sección 'Herramientas'

Haciendo clic en la 'Calculadora Actualización Contrato de Locación', se elige el Índice o coeficiente a utilizar, luego se ingresa la fecha de inicio del contrato y el monto mensual que se pagó durante el primer año, y el sistema informa a cuánto pasa el alquiler para los siguientes 12 meses.

Para poder calcular el porcentaje de ajuste se obtendrá dividiendo el ICL a la fecha de actualización sobre el ICL al momento del inicio del contrato o última actualización.

El resultado deberá aplicarse sobre el monto inicial del contrato o el monto actual del mismo.

Solo deberás ingresar:
• Fecha inicio del contrato o última actualización
• Fecha Actualización
• Monto inicial o actual del contrato

Una vez ingresado los datos de forma correcta y haciendo click en “calcular”, la herramienta te mostrará:
• Los índices vigentes en las fechas seleccionadas
• El porcentaje de ajuste
• El monto actualizado

El ICL del 1° de diciembre de 2024 fue de 20,65, lo que implica un aumento del 208,6% en el alquiler entre diciembre de 2023 y diciembre de 2024.

En noviembre de 2024, el ICL registró una baja interanual del 10%, la primera reducción de este tipo en 53 meses.

El impacto del DNU 70/2023

Según las estadísticas que lleva la plataforma ZonaProp, hasta noviembre, los precios de los alquileres porteños acumulaban un aumento del 61% en el año, es decir, por debajo de la inflación acumulada (107% según el INDEC) en ese lapso. El precio promedio, hasta el mes pasado, era de $538.324 mensuales.

Según las inmobiliarias, otro aspecto que se corrigió a partir de la desregulación es la referida a la extensión de los contratos que se vivió durante los años de la Ley de Alquileres. “Hoy el 90% de los contratos se pactan en pesos, con períodos de ajuste de tres o cuatro meses, generalmente indexados a la inflación”, aseguran los empresarios.

“Tras unos años en los que la Ley obligaba a contratos de tres años (un período que resulta excesivo tanto para inquilinos como propietarios, según las inmobiliarias), el plazo acordado de duración de esos acuerdos volvió a ser de 24 meses”, señalan. Algo “ideal” para ambas partes, según los especialistas.

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