La Cámara Federal de Apelaciones de Paraná confirmó la validez de la consignación judicial de llaves promovida por el Banco de la Nación Argentina respecto de un inmueble que había sido objeto de un contrato de locación, y cuyo locador se negaba a recibirlas, bajo el argumento de que el inmueble no se encontraba en las condiciones pactadas.

En el caso “BNA c./ Dayub, Mariano Matías sobre consignación”, el actor, vencido el plazo de vigencia del contrato de locación intentó devolver las llaves al locador, pero este se negó a recibirlas. Por ello, promovió una demanda de “consignación judicial de llaves”.

La demandada, al contestar, solicitó el rechazo de la solicitud e hizo reserva para iniciar un juicio por los daños y perjuicios causados.

El juez de primera instancia hizo lugar al reclamo con efectos desde la fecha en que se notificó la demanda.

Consignación de llaves: la apelación de la demandada

La demandada apeló. Consideró que el fallo era contradictorio porque se aplicaba a la consignación de llaves las normas relativas al pago por consignación y no se constataron los requisitos para su procedencia. Dijo que el “pago” no está dado sólo por restituir las llaves del inmueble, sino que debe hacerlo “en el estado en el que lo recibió”. Señaló que, de no hacerlo así, no existe mora del acreedor, sino que es el BNA quien incurre en mora.

Añadió que el art. 907 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) otorgaba efectos a la consignación judicial a partir del día en que se notificó la demanda, mientras que el juez la estableció desde el 11/10/2023 (fecha de promoción de la demanda), en contra de lo dispuesto por el legislador.

Criticó que le endilgue mala fe a su parte cuando es el actor quien ha demostrado absoluto desinterés por cumplir su obligación de restituir el inmueble en el estado en el que lo recibió.

Argumentó que el fallo vulnera el principio de legalidad al obligar al locador a recibir el inmueble, porque dicha obligación no surge de la ley. Entendió que el art. 1222 del CCCN rigió sólo para los inmuebles destinados a vivienda y que ha sido abrogado por el Dec. 70/2023.

Por último, señaló que el locatario BNA era la parte fuerte del contrato por lo que no correspondía que aplique el art. 1710 del CCCN a su favor.

La Cámara confirmó la sentencia de primera instancia: los argumentos

Los camaristas Cintia Gómez y Mateo Busaniche explicaron que resultaban aplicables las normas del Código Civil y Comercial, en particular los artículos relativos al contrato de locación (arts. 1187 y ss.) y al pago por consignación (arts. 904 y ss.).

El conflicto se enmarca dentro las previsiones legales establecidas en los arts. 1210 y 1222 del Código Civil y Comercial de la Nación.

El art. 1210 establece que, al concluir el contrato de locación, el locatario “debe restituir al locador la cosa en el estado en que la recibió, excepto los deterioros provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular. También debe entregarle las constancias de los pagos que efectuó en razón de la relación locativa y que resulten atinentes a la cosa o a los servicios que tenga”.

El art. 1222 dispone en su cuarto párrafo: “En ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar la misma, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones pendientes a cargo del locatario. En caso de negativa o silencio frente al requerimiento por parte del inquilino a efectos de que se le reciba la llave del inmueble, éste puede realizar la consignación judicial de las mismas, siendo los gastos y costas a cargo del locador. En ningún caso se adeudarán alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria a partir del día de la notificación fehaciente realizada al locador a efectos de que reciba las llaves del inmueble, siempre que el locatario efectúe la consignación judicial dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la misma, o desde que le fuera notificado al locador el depósito judicial de la llave si la consignación se hubiese iniciado después del vencimiento de dicho plazo”.

Este texto fue incorporado al CCCN por el art. 11 de la Ley 27.551 (B.O. 30/6/2020), con vigencia a partir del día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial de la República Argentina y aplicable para los contratos que se celebren a partir de su entrada en vigencia.

Posteriormente, la Ley 27.551 fue abrogada por el art. 249 del Decreto N° 70/2023 (B.O. 27/12/2023). De estas normas surge que el locatario no se libera de sus obligaciones en la medida que no haya hecho entrega formal de las llaves del inmueble.

¿El locador se puede rehusar a recibir las llaves?

“El locador no puede rehusar la recepción de las llaves justificando su conducta en la existencia de algún incumplimiento por parte del locatario. Así se afirmó que el locatario tiene el derecho y no sólo el deber de entregar las llaves. El locador, en todo caso, debe recibir la cosa y proceder posteriormente al reclamo de las obligaciones que considera incumplidas por las vías pertinentes, sin obstaculizar aquella entrega”, enfatizaron los camaristas.

Asimismo, el proceso de consignación de llaves resulta la vía procesal apta para encauzar una pronta resolución a esta cuestión. Por el contrario, incorporar el análisis de las diferencias de las partes respecto del estado del inmueble al momento de la restitución, supone demorar indefinidamente el trámite de la consignación. Este modo de resolución no perjudica la posición de las partes.

Desde la perspectiva del locador, le queda a resguardo y expedita la vía judicial para -en caso de que existieran incumplimientos de parte del locatario relativos a la entrega del inmueble- demandar a fin de obtener el cumplimiento de esas obligaciones y reclamar los daños y perjuicios que estime correspondan.

Es decir, las eventuales diferencias que pudieran existir sobre el cumplimiento del contrato, son cuestiones que exceden el marco del presente proceso, y que deben, en consecuencia, ser debatidas en un proceso encaminado a tales fines.

En relación a la fecha desde cuándo se toma la recepción, el art. 1222 CCCN en su última parte indica: “En ningún caso se adeudarán alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria a partir del día de la notificación fehaciente realizada al locador a efectos de que reciba las llaves del inmueble, siempre que el locatario efectúe la consignación judicial dentro de los 10 días hábiles siguientes a la misma, o desde que le fuera notificado al locador el depósito judicial de la llave si la consignación se hubiese iniciado después del vencimiento de dicho plazo”.

En el caso, el locador fue constituido en mora mediante acta notarial de fecha 28 de septiembre de 2023 y la demanda de consignación se interpuso dentro de los 10 días hábiles siguientes, por lo que correspondería establecer como fecha de recepción la de esta notificación fehaciente, concluyeron.

Así, confirmaron lo resuelto en primera instancia.

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