Por: Richard Amaro Gómez

1. Marco de la propuesta

El anteproyecto de Reforma Laboral incluye modificaciones impositivas, siendo una de las más destacadas la exención de ganancias para los alquileres de vivienda.

La redacción de la propuesta puede generar dudas, por lo que a continuación se presenta un análisis sintético y detallado de sus implicancias.

2. Comparativa legal: situación actual versus propuesta

A. Legislación actual (impuesto a las ganancias)

La legislación vigente sobre casa habitación se resume en estos aspectos:

Exención del valor locativo presunto (para el inmueble de uso propio destinado a casa habitación).
Exención del impuesto cedular (artículo 99 de la ley del impuesto a las ganancias) aplicable a la enajenación de la casa habitación del contribuyente.

B. Legislación propuesta (modificaciones)

La propuesta de reforma incluye los siguientes puntos:

Exención del valor locativo presunto (Se mantiene).
Exención del impuesto cedular (artículo 99) para la enajenación de la casa habitación (se mantiene).
Exención en el impuesto a las ganancias (IG) para los ingresos derivados del alquiler de inmuebles destinados a casa habitación no siendo aplicables la desgravación del 10% prevista en el inciso “k” artículo 85 de la ley del impuesto sobre el importe anual de los alquileres.
Exención en el impuesto cedular (artículo 99) para los inmuebles y los derechos sobre inmuebles del patrimonio personal que se enajenen a partir del 1 de enero de 2026.

Importante: las modificaciones tienen efectos para los ejercicios 2026 y siguientes.

3. Aspectos clave a considerar

Impuesto a la venta de inmuebles

Para que un inmueble y sus derechos, esté alcanzado por el impuesto cedular (artículo 99, ganancias) en su venta, es indispensable que haya sido adquirido a partir del 1 de enero de 2018 inclusive.
Si el inmueble fue adquirido antes de esa fecha, queda exento de todo tributo por su transferencia, incluido el impuesto a la transferencia de inmuebles (ITI), que fue derogado por el paquete fiscal 2024 a partir de julio de 2024.

Deducción del 10% para el locador

Actualmente, el locador (propietario) puede aplicar la deducción general del 10% sobre los alquileres del año como una desgravación en el impuesto a las ganancias.
Implicancia de la reforma: si los alquileres de casa habitación pasan a estar exentos del impuesto a las ganancias, esta deducción ya no resultará operativa para el locador.
Importante: el locatario (inquilino) podrá seguir efectuando esta deducción en su liquidación de ganancias, es nuestra interpretación personal ya que la exención nueva es para el locador.

4. Otras consideraciones impositivas

A. Impuesto sobre los bienes personales

Según la ley de alquileres (ley 27737), los inmuebles destinados al alquiler para vivienda están exentos en el impuesto sobre los bienes personales, siempre que el contrato esté registrado en el RELI y su valuación no supere el mínimo no imponible general para casa habitación.

B. Impuesto al valor agregado (IVA)

Los inmuebles destinados a alquiler con fines de vivienda se encuentran exentos del Impuesto al Valor Agregado (IVA).

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